小产权房民间借贷抵押流程解析及法律风险防范

在中国的农村地区，因土地政策和房地产市场的发展，部分农民或集体经济组织利用宅基地或其他集体建设用地开发房产，形成了的“小产权房”。这种房产因不符合国家规定的商品房预售条件，无法取得国有土地使用权证和不动产权证，但在现实中却普遍存在于城乡结合部及经济欠发达地区。随着农村经济发展及城市化进程的推进，部分农民或村镇居民出于融资需求，开始将小产权房用于民间借贷抵押。本文旨在详细解析小产权房在民间借贷中的抵押流程，并探讨其法律风险防范策略。

小产权房民间借贷抵押的概念与分类

（一）小产权房的概念

小产权房通常是指未取得国家颁发的不动产权证书，仅由地方政府或村委会出具相关证明文件的土地上的房产。这些房产多存在于集体土地上，或是在国有土地上的农村宅基地上开发，但因种种原因未能完成合法化手续。

小产权房民间借贷抵押流程解析及法律风险防范 图1

（二）民间借贷抵押的概念

民间借贷是指自然人、法人或其他组织之间通过签订借款合同进行资金融通的行为。根据《中华人民共和国民法典》第六百六十八条，借款合同包括自然人之间的借款和其他主体之间的借款。在实践中，借款人为了担保债务的履行，经常会提供特定财产作为抵押物。

（三）小产权房用于民间借贷抵押的特点

与传统的商品房抵押相比，小产权房具有以下特点：

1. 无国家承认的不动产权证；

2. 抵押物权属不清，可能存在多重抵押或无权处分的风险；

3. 抵押登记制度不完善，难以对抗善意第三人。

小产权房民间借贷抵押的操作流程

（一）抵押双方的身份确认

1. 借款人需提供身份证明文件，如身份证、户口簿等。

2. 若借款人是农村集体经济组织成员以外的自然人或法人，应进一步核实其是否具备合法的土地使用权。

（二）抵押物现状调查

1. 查看小产权房的实际状况，包括但不限于房屋结构、使用情况、是否存在安全隐患等。

2. 调查房产所在土地的性质，确认是否为集体建设用地或宅基地，是否已取得建设用地规划许可证等相关批准文件。

（三）签订抵押合同

1. 借款人与债权人需明确约定抵押贷款的具体金额、利率、期限等核心条款，并以书面形式固定。

2. 合同应明确抵押物的范围（包括但不限于房产本身），以及抵押权实现的方式。根据《民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依据本法有关规定以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。”

（四）抵押登记

1. 因为小产权房未取得不动产权证，传统的不动产抵押登记无法办理。此时，在实践中可能采取以下方式进行：

- 在当地乡政府或村委会备案；

- 借助公证机构进行抵押合同公证；

- 通过民间中介机构搭建担保平台。

（五）贷款发放与使用

1. 贷款发放前，债权人需确认抵押物是否已经办理必要的权利限制措施。

2. 贷款资金应按约定用途使用，借款人在使用过程中应接受债权人的监督。

（六）抵押权的实现

1. 当借款人无法按期偿还贷款时，债权人可依法主张抵押权。但因小产权房存在合法性问题，在执行层面可能会遇到困难。

2. 债权人可以通过协商或诉讼途径，要求法院对抵押房产进行拍卖或者变卖。

小产权房民间借贷抵押的法律风险及防范

（一）合法性风险

1. 土地性质问题：若小产权房占用的是集体土地，则未经批准用于商业开发的房产存在被认定为违法建筑的风险。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体土地不得直接用于房地产开发建设。

2. 抵押登记缺失：因无不动产权证，导致抵押登记无法办理，债权人难以通过传统途径实现抵押权。

（二）权利归属风险

1. 小产权房可能存在多重抵押或转让的情况。若借款人擅自处分抵押房产，容易引发纠纷。

2. 若借款人并非房产所有权人，而是以租代售或其他方式取得使用权，可能导致无权处分的问题。

（三）政策风险

1. 国家对小产权房的清理整顿可能会带来政策性变化。一旦政府开始大规模查处并强制拆除不符合规定的建筑物，抵押房产可能面临被没收的风险。

2. 土地流转政策的变化也可能影响抵押权人的利益。

（四）法律适用风险

1. 在司法实践中，法院对小产权房作为抵押物的处理可能采取不同的态度。有些法院会认定抵押合同有效，并支持债权人优先受偿；但也有可能因为房产违法而否定抵押效力。

2. 根据《关于农村宅基地上房屋担保纠纷案件适用法律若干问题的解释》精神，若无其他合法手续，小产权房作为抵押物可能无法获得法律保护。

（五）防范措施

1. 严格审查抵押物合法性：在决定接受小产权房作为抵押物前，债权人应详细了解房产的土地性质、取得方式及相关审批手续。

2. 完善抵押合同条款：除了约定基本的权利义务外，还应在合同中明确在抵押物被拆除或没收时的损失承担方式。

3. 引入第三方担保：要求借款人提供额外的保证人或担保机构，降低单一抵押物带来的风险敞口。

4. 定期检查抵押物状况：通过定期现场查看，掌握房产使用情况及周边环境变化，及时发现并处置潜在问题。

案例分析

（一）基本案情

某农村居民甲因经营资金短缺，向城里的乙借款50万元，并以自己位于本村的小产权房作为抵押。双方签订抵押合同，并在村委会进行了备案。后因经营不善，甲无力偿还债务，乙诉诸法院要求拍卖抵押房产。

（二）法院裁判

小产权房民间借贷抵押流程解析及法律风险防范 图2

法院经审理认为：

1. 本案中的房屋系农村宅基地上的建筑物，根据《土地管理法》第六十二条的规定，只能由本集体经济组织成员使用。

2. 鉴于甲并非将该房产用于居住，而是作为抵押用于商业用途，违反了宅基地管理的强制性规定，应认定抵押合同无效。

（三）法律启示

上述案例提示，在接受小产权房作为抵押物时，必须调查借款人是否具备合法使用土地的权利，并审查借款用途是否符合当地规划要求。若相关条件不满足，即使合同签订在先，也可能因违反法律强制性规定而被认定无效。

与建议

尽管小产权房民间借贷抵押存在较高的法律风险，但其作为一种融资方式，在某些地区仍具有现实意义。为了降低风险，债权人应在交易过程中严格审查抵押物的合法性，并采取综合性措施保障自身权益。相关监管部门也应进一步完善法律法规，加强对农村金融市场的规范和引导，为小产权房问题提供更加明确的政策指引。

随着土地制度改革的深入推进及乡村振兴战略的实施，小产权房的问题将得到更妥善的解决，而民间借贷市场也将随之发生变化，向着更加规范化、透明化的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）