签订购房协议实为民间借贷：法律认定与风险防范

在现代商业活动中，许多交易行为并非表面所示的简单民事关系，而是暗含复杂的法律关系。“签订购房协议实为民间借贷”是一种常见的合同伪装现象，即通过看似合法的房地产买卖合同掩盖真实的借贷关系。这种行为不仅违反了法律规定，还给当事人和司法机关带来了诸多困扰。从定义、法律认定标准、风险防范等方面对这一问题进行深入分析。

“签订购房协议实为民间借贷”？

“签订购房协议实为民间借贷”，是指双方在表面上达成房屋买卖关系，但并不存在真实的购房意图和交易行为。这种行为的主要目的是通过虚构的房屋买卖合同来掩盖真实的借款关系。常见的操作包括：出借人要求借款人以一定价格其名下的房产，并约定在一定期限内完成过户手续，或签订“阴阳合同”，明面上为房屋买卖，实则为借贷担保。

法律认定标准

签订购房协议实为民间借贷：法律认定与风险防范 图1

司法实践中，认定“签订购房协议实为民间借贷”需要综合考虑以下几个因素：

1. 合同内容与实际履行情况：如果双方约定的购房价格明显偏离市场价，或者合同中包含了高额利息等隐性条款，则可能表明存在借名买房的情况。

2. 交易目的和动机：若出卖人的真实目的是通过“以房抵债”或其他方式获取资金支持，而非真正出售房产，则应认定为借贷关系。

3. 当事人陈述与证人证言：在诉讼中，双方的自认、短信往来、微信聊天记录等电子证据往往能揭示合同的真实性质。

4. 司法鉴定结果：通过专业的法律文书鉴定，可以发现合同是否存在事后补签或篡改等情况。

风险防范措施

对于涉及此类协议的企业和个人，可以从以下几方面着手防范：

1. 签订详细的风险提示书：明确双方的权利义务关系，避免模糊条款的出现。

2. 加强内部审核机制：企业应设立专业的法务部门或法律顾问，对重大合同进行事前审查。

3. 选择正规金融机构：通过银行等正规渠道融资，避免与不熟悉的小额贷公司打交道。

签订购房协议实为民间借贷：法律认定与风险防范 图2

4. 保留完整交易记录：对于所有交易行为，尽量以书面形式固定，并妥善保存相关证据。

典型案例分析

案例一：“某科技公司”与“张三”的借贷纠纷案

2015年，张某因资金周转需要向某科技公司借款10万元，并签订了一份购房协议。协议约定张某以明显低于市场价该公司名下的商铺。随后，因张某未能按时还款，科技公司将张某诉至法院，要求其继续履行合同并办理过户手续。

在审理过程中，法院认为双方的交易目的并非真实的房屋买卖，而是通过高买低卖的掩盖借贷关系。最终判决该购房协议无效，某科技公司需返还张某已支付的款项，并承担相应的违约责任。

案例二：“李四”与“王五”的民间借贷纠纷案

2018年，“李四”因经营需要向“王五”借款50万元，双方约定以“买卖合同”作为担保。后因“李四”无力偿还到期债务，“王五”依据购房协议起诉要求其办理房产过户手续。

法院在审理中查明，双方并无真实的买卖意思表示，合同中的“转让价格”也是经过刻意调整的虚假数据。最终依法确认该购房协议无效，并判决李四归还借款本金及利息。

与建议

“签订购房协议实为民间借贷”的行为不仅违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，也违背了社会主义市场经济的基本原则。在司法实践中，这类案件的处理将更加注重对事实真相的还原和法律关系的准确定性。

对于企业而言，应严格遵守法律法规，避免参与任何不正当的交易活动；对于普通个人，则需提高风险意识，在涉及大宗财产交易时寻求专业法律顾问的帮助。只有这样，才能真正做到防患于未然，维护自身的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）