房屋预售合同与民间借贷关系辨析及法律风险防范

房屋预售合同中的民间借贷关系？

在商品房开发过程中，预售制度是一种常见的销售。购房者通过签订《预售房屋买卖合同》，向开发商支付定金、首付款甚至全部房款，以获得未来特定时间点对所购房屋的所有权。这种可以减轻购房者的经济压力，也为开发商提供了资金支持。

在实际操作中，部分购房者或投资机构利用预售制度的特性，并未真正具备房屋的真实意思，而是将其作为融资工具的一种形式——即通过与开发商签订的《预售房屋买卖合同》，实则形成了事实上的借贷关系。这种行为表面上看似合法合规，本质上却是以“民间借贷”掩盖资金的真实用途，不仅扰乱了正常的金融秩序，也给双方的权益保护带来了诸多复杂法律问题。

房屋预售合同与民间借贷关系的界限

1. 合同的性质

房屋买卖合同：基于真实购房需求，购房者与开发商签订预售合同，目的是在将来某个时间点取得所购商品房的所有权。这类合同的核心在于双方对房屋转让的意思表示。

房屋预售合同与民间借贷关系辨析及法律风险防范 图1

民间借贷合同：以合法的买卖关系为外衣，实则是通过支付的“购房款”获得高利贷或其他融资服务。这种情况下，购房者无房屋的真实意图。

2. 合同的主要条款

在审查预售合需要注意以下几个关键条款：

价款约定：是否存在远高于市场价格的“购房款”，或以分期付款等特殊形式支付。

权利义务分配：合同关于交房时间、违约责任的规定是否符合正常的房屋买卖交易习惯。

借款利息或额外收益：是否存在以各种名目收取的高额费用，如“服务费”、“管理费”等。

3. 司法实践中的认定标准

在司法实践中，法院通常会综合考虑案件的具体情况来判断合同的性质：

当事人的陈述和实际履行情况；

合同内容是否符合房屋买卖的特征；

是否存在与民间借贷有关的其他协议或约定。

房屋预售合同中涉及民间借贷的风险与防范

1. 开发商面临的法律风险

被认定为无效：如果法院最终认定为非法融资行为，开发商可能需要承担返还资金的责任。

违约责任加重：在认定为无效的情况下， developer 可能还需要赔付购房者的损失。

2. 购房者（实际借款人）面临的法律风险

难以主张合法权益：由于交易形式与真实意图不符，购房者往往面临无法主张物权的风险。

高额债务风险：的“购房款”是借款，需按期偿还本息，若无力偿还将面临更多的法律纠纷。

3. 合规建议

1. 合同审查

房屋预售合同与民间借贷关系辨析及法律风险防范 图2

开发商在签订预售合应仔细审查购房者的真实意思表示，并保留相关证据。

2. 风险隔离

建议开发商与购房者明确各自的权利义务，确保交易的透明化和规范化。

3. 法律顾问

企业应配备专业的法律团队，针对复杂的交易结构进行合法性评估，预防法律纠纷。

房屋预售合同作为一种重要的房地产销售模式，在促进市场发展的也伴随着一定的法律风险。尤其当合同被异化为民间借贷关系时，给各方主体带来了不可忽视的负面影响。

开发商需要严格遵守法律法规，确保业务开展符合商品房预售的相关规定；购房者则应基于真实的购房需求进行交易，避免参与非法融资活动。在整体房地产市场监管趋严的情况下，只有回归房屋买卖的本质，才能最大限度地减少法律纠纷，促进市场健康稳定发展。

通过加强对预售合同的规范管理、完善相关法律体系以及强化金融监管，我们有望逐步消除其中隐藏的风险隐患，实现行业可持续发展的目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）