最高院民间借贷与房屋买卖：区分真实法律关系的实务要点

在我国法律实践中，民商事案件中经常涉及“以房抵债”或“名为买卖实为借贷”的情形。这一现象在司法实践中引发了诸多争议和困惑，特别是在审级中如何准确区分民间借贷与房屋买卖的法律关系更是实务操作中的重点和难点。近日，笔者整理了近年来审理的相关案例，并结合实务经验，对这一问题进行了深入研究。从区分标准、司法认定规则及风险防范等方面进行系统探讨。

民间借贷与房屋买卖关系的主要区别

（一）主体意思表示的核心内容不同

在民间借贷法律关系中，双方当事人的真实意思是通过签订借款合同实现资金的融通。即使存在“以房抵债”的约定，该条款也一般被视为对债务清偿方式的一种事先安排，并不改变借贷关系的本质。在某民间借贷纠纷案中，明确指出，“若当事人的真实意思是以让渡房产所有权作为归还借款的条件，则应认定为借贷法律关系”。

最高院民间借贷与房屋买卖：区分真实法律关系的实务要点 图1

在房屋买卖合同关系中，双方的核心意思是通过支付对价完成房地产所有权的转移。即使存在“名为买卖实为借贷”的情况，也需要有充分证据证明双方实际并未达成买卖合意。

（二）交易行为的基本定性不同

在多个裁判要旨中表明，区分民间借贷与房屋买卖关系的关键在于：

1. 合同的主要条款是否围绕借贷展开

2. 是否存在真实的买卖意思表示

3. 交易的最终目的是获得金钱利益还是房产所有权

（三）法律后果和风险防范不同

在认定为民间借贷关系的情况下，债务人有权要求继续履行借款合同，债权人则可主张担保权利。而当被认定为房屋买卖合则需严格按照房地产买卖的相关法律规定处理。

司法实践中对法律关系的审查重点

（一）具体案件的事实查明

在多起案例中强调，“名为买卖实为借贷”的认定需要综合考察以下要素：

1. 合同签订的背景和原因

2. 双方权利义务的具体约定

3. 后续履行情况

4. 证人证言和其他间接证据

（二）关键条款的审查判断

特别指出，不能仅凭存在类似“以房抵债”的约定就直接认定为房屋买卖关系。更考察下列

1. 房屋买卖合同中是否包含明显不符合市场交易习惯的特殊条款

2. 约定的对价支付方式

3. 合同履行过程是否符合常理

（三）排除合理怀疑的证明标准

始终坚持严格的证据审查标准，要求主张“名为买卖实为借贷”的当事人须提供充分证据证明其主张。在某案件中，法院认为仅有借条和房屋买卖合同不足以证明双方的真实意思表示。

最高院民间借贷与房屋买卖：区分真实法律关系的实务要点 图2

司法实践中容易混淆的情形及应对措施

（一）易混淆情形类型

1. “以房抵债”协议的法律性质认定问题

2. 房屋买卖与民间借贷交叉案件的事实认定

3. 担保关系中涉及房产转移的问题

（二）防范误区的具体建议

1. 当事人在签订合应明确合同性质，避免约定不清晰

2. 法律顾问应当及时提示相关法律风险

3. 司法实务中要注意综合分析全案情况

典型案例评析及经验

（一）权威案例梳理

近年来的多个裁判要旨都表明，在认定房屋买卖与民间借贷关系时，要坚持实质大于形式的原则。特别值得关注的是：

1. (202X)民再X号：明确指出“以房抵债”不能当然等同于房屋买卖关系

2. （202Y）民四终字XX号：强调要综合考察合同履行情况

（二）经验与实践启示

从多个最高法院案例中，我们可以得出以下

1. 合同名称并非决定因素

2. 真实意思表示是关键

3. 善意第三人的利益保护

4. 严格证据审查标准

未来发展的几个方向

（一）民商合一的立法趋势

随着民法典的颁布和实施，民间借贷与房屋买卖关系的区分将更加清晰。但是，交叉领域的法律适用仍需要进一步明确。

（二）物权法与债法规则的协调

在未来的工作中，可能会就这一领域出台更多司法解释或指导性文件，以统一实务操作标准。

（三）金融创新对传统法律关系的影响

随着金融产品的不断创新，传统的民间借贷与房屋买卖区分规则面临新的挑战和机遇。

在处理涉及民间借贷与房屋买卖的交叉案件时，必须严格按照确立的裁判规则，准确把握合同双方的真实意思表示，既要维护交易安全，又要防范虚假交易风险。这不仅关系到个案的正确处理，更是维护市场秩序和社会公平正义的重要保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）