北京中鼎经纬实业发展有限公司承租个人房屋的法律风险及防范措施

随着我国城市化进程的加快和人口流动性的增加，房屋租赁市场日益兴盛，其中个人之间的房屋租赁关系也日趋普遍。对于出租人和承租人而言，租赁个人房屋既是一种常见的民事行为，也是一种涉及多方权益的法律关系。为确保双方的合法权益，避免因约定不明或履行不当而产生纠纷，在租赁个人房屋时，需特别注意相关的法律问题。

从法律角度出发，详细阐述租赁个人房屋过程中需要注意的关键事项，并结合《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，提出相应的风险防范建议。

承租个人房屋的法律风险及防范措施 图1

何谓租赁个人房屋

租赁个人房屋是指出租人将其所有的 housing property 出租给承租人使用，承租人支付租金的行为。在法律关系中，这种行为属于典型的 lease agreement ，即双方通过合同约定权利义务，明确了出租人和承租人在特定期限内对标的物的使用权和收益权的分配。

承租个人房屋的法律风险及防范措施 图2

租赁个人房屋涉及的主要法律关系包括：

1. 租赁合同的成立与生效；

2. 承租人的优先权；

3. 出租房屋的抵押处置规则；

4. 房屋修缮责任；

5. 租金支付；

6. 租赁期限届满后的权利义务安排。

签订租赁合需要注意的问题

在租赁个人房屋的过程中，最基础也是最重要的一步是签订租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

在签订合需要注意以下几点：

1. 出租人的主体资格审查

renter 的身份及其合法权利是需要重点核查的对象。出租人应当提供其拥有出租房屋产权的有效证明，如《不动产权证》或《房屋所有权证》等。如果房屋为共有财产，则需全体共有人同意出租的书面文件。

如果没有对出租人的主体资格进行严格审查，可能会出现以下法律风险：

- 出租人不是真正权利人，导致合同无效；

- 房屋存在权属争议，影响承租人的正常使用。

实践中常见的“二房东”转租行为，如果原租赁合同中没有约定允许转租或者未经出租人同意，则转租行为可能被认定为无效。在签订合尤其是向个人出租房屋时，必须确保出租人是该房屋的所有权人，并且其出租行为不会受到任何限制。

2. 租赁期限的约定

民法典第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”在签订租赁合双方应当明确约定租赁期限，避免出现无效条款。如果承租人希望在租赁期满后继续使用房屋，可以在合同期内与出租人协商续签事宜。

需要注意的是，未经特别约定，租赁合同到期自动终止，双方的权利义务也随之终止。在合同期限届满前，建议及时沟通是否需要续租，以免因疏忽导致不必要的权利丧失。

3. 租金标准及支付

租金的确定应当遵循公平合理的原则，并以书面形式明确约定。支付可以是按月、按季度或者按年支付，具体由双方协商决定。为保障资金流转的安全性，建议采用银行转账等，并在付款凭证上注明用途。

除此之外，还应当在合同中明确逾期支付租金的违约责任，包括但不限于滞纳金的计算标准、出租人有权采取的补救措施等。

4. 房屋修缮责任

根据民法典第七百二十条的规定：“因承租人的过错导致房屋需要维修的，出租人可以请求承租人承担相应的维修费用。”在租赁合同中应当明确约定房屋日常维护的责任方以及紧急情况下的处理方案。

作为承租人，需要注意以下几点：

- 对于正常损耗的设施设备，如地板磨损、墙面老化等，出租人有维修义务；

- 如果因承租人的不当使用导致房屋或设施损坏，则维修责任由承租人承担；

- 紧急情况下（如水管爆裂），承租人应当及时通知出租人，并采取必要措施防止损失扩大。

5. 租赁房屋的使用限制

在租赁合同中，双方应当对房屋的用途作出明确约定。未经出租人书面同意，承租人不得擅自改变房屋用途或者转租、转借他人。违者不仅可能面临行政处罚，还可能导致租赁合同被解除，甚至承担相应的赔偿责任。

承租人还应当遵守物业管理规定，不得从事任何违法行为，如存放危险品、制造噪音等，以免影响相邻权利人的正常生活。

6. 定金与押金的约定

定金和押金是保障合同履行的重要手段。根据担保法的相关规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。而押金则主要用于保证承租人按照约定履行义务，如按时支付租金、保持房屋设施完好等。

需要注意的是，定金与押金的本质不同在于：

- 定金具有预担保的功能，即如果一方违约，则适用定金罚则；

- 押金则是对特定义务的担保，通常在合同终止后退还（扣除合理费用）。

在签订租赁合双方应当明确约定定金或押金的具体数额、支付以及退还条件，避免因约定不明而产生争议。

7. 租赁房屋的权利限制

出租人应当如实告知承租人房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果房屋已经被设定抵押或者被司法机关查封，则可能影响承租人的正常使用权益，甚至导致租赁合同无效。

作为承租人，也应当主动查询租赁房屋的权属状况，了解是否存在其他限制其使用权的情况。

8. 租赁房屋的腾退与交还

租赁期届满后，承租人应当按照约定的时间和将房屋腾空并归还出租人。在交接时，双方应当共同检查房屋及设施设备的状态，并签署《房屋交接确认书》。如果发现损坏，则需要根据合同约定扣除相应保证金或者赔偿损失。

这里特别提醒的是，在租赁期内未经出租人同意擅自转租、转借他人的情形，不仅违反了合同约定，还可能触犯法律，导致承租人蒙受不必要的经济损失和法律责任。

审查出租人的主体资格

前面已经提到，出租人的身份及房屋权属状况是签订租赁合需要重点考虑的因素。应当包括以下几个方面：

1. 出租人是否为完全民事行为能力人

如果出租人尚未满18岁或者存在精神障碍等情形，则其出租行为可能被认定为无效。在签订租赁合同前，建议核实出租人的身份信息和民事行为能力。

2. 房屋权属证明的真实性与完整性

出租人必须提供真实有效的房屋所有权证书或者其他能够证明其对房屋拥有处分权的文件。如果房屋是按揭的，则需要确认是否存在抵押登记，并了解相关限制条件。

3. 是否存在共有权利人

对于夫妻共同财产或者家族共有房产，出租人必须获得所有共有人的同意方可出租。否则，其他共有人可以主张租赁合同无效。

4. 房屋是否被司法机关查封

如果房屋因债务纠纷等原因已经被法院依法查封，则承租人的权益可能无法得到保障。在签订租赁合同前，建议通过查询不动产登记信息了解房屋状态。

注意防范“二房东”风险

在实践中，不乏一些不法分子冒充房东身份出租他人名下房产，或者“二房东”未经合法授权擅自转租的情况。作为承租人，应当采取以下措施：

1. 确认出租人的身份及其出租权限

要求出租人提供身份证件和房屋所有权证书，并前往当地房地产管理部门核实相关信息。

2. 获取出租人的委托书或者租赁合同

如果出租人并非房屋所有人，则需提供其与房主之间的租赁合同以及明确的转租授权。必要时，可以要求出租人提供相关证明文件，如街道、物业管理部门出具的相关证明等。

3. 签订正规书面合同，并及时办理备案手续

规范的租赁行为应当通过房地产管理部门备案，从而获得法律保护。签订详细的书面合同也能在发生争议时作为重要证据使用。

谨防房屋中介带来的风险

现在很多城市都有专业的房屋租赁中介机构，但其中不乏一些不法分子利用信息不对称坑害承租人利益的情况。在通过中介寻找房源时，应当注意以下几点：

1. 选择信誉良好的正规中介公司

可以通过网络评价、同行推荐等了解中介公司的资质和服务质量，避免因贪图便宜而选择无证经营的“黑中介”。

2. 确认中介的代理权限

如果中介以房东名义出租房屋，则必须确认其是否获得房东的正式授权。否则，承租人可能会面临租金无法收取、房屋难以腾退等问题。

3. 要求签订三方书面合同

在通过中介租房时，应当要求中介公司、房东和承租人共同签订三方协议，并明确各自的权利义务。还应当保留好所有的交易凭证，以便在发生纠纷时有据可查。

了解相关法律法规，维护自身合法权益

作为承租人，在签订租赁合同前不仅要考虑经济因素，还要了解相关的法律规定，以便更好地维护自身的合法权益：

1. 租赁期限的限制

根据民法典第七百零五条的规定， leases can last no longer than twenty years, and any portion exceeding that is invalid.

在签订租赁合双方应当明确约定租赁期限，一般建议将租期控制在两年以内，并通过续签的解决长期 renting 的需求。

2. 租金调整机制

如果计划长期租赁，可以考虑在合同中设定租金的调整条款。每年根据市场行情上浮一定的比率，但必须明确具体的调整和幅度，避免因约定不明确而产生争议。

3. 法定优先承租权

民法典第七百三十条规定了承租人可以根据其履行租赁合同的情况，在同等条件下享有优先续租的权利。在租赁期满前，承租人应当积极与出租人沟通，了解是否可以继续租赁，并在必要时及时办理续签手续，以免错过行使优先承租权的最佳时机。

4. 解除合同的条件

在签订合双方应当明确约定解除合同的情形、程序和责任。如果因为房东原因导致无法正常使用房屋，承租人有权提前退租并要求赔偿损失；或者，如果承租人有严重违约行为（如拖欠租金达到一定数额），则出租人可以单方面解除合同。

5. 不动产登记的重要性

根据物权法的相关规定，未经依法登记的租赁关系不能对抗善意第三人。在签订租赁合同后，双方应当及时向当地的房地产管理部门申请办理备案手续，从而使租赁合受到法律保护。

典型案例分析

为了更好地理解上述法律条款和风险防范措施，我们可以参照以下案例进行分析：

案例一：未经同意擅自转租导致纠纷

小王通过中介公司承租了一套两居室住房，并与房东李签订了一份为期两年的租赁合同。在合同期未满时，小王由于工作调动的原因希望提前退租。在联系不上房东的情况下，他将租金和押金交给了中介公司，随后搬离了房屋。

几个月后，房东李却找到小王，称从未授权中介公司收取费用，并要求其支付剩余的房租。小王不得不通过法律途径解决此事，并承担了一定的经济损失。

分析：

在这个案例中，问题出在小王未能确认中介公司的代理权限以及房东的实际。在租房时，必须明确中介公司的角色和职责，避免因信息传递不畅而引发纠纷。也提醒承租人及时与房东直接沟通，了解双方的权利义务。

案例二：房屋漏水导致无法居住

张女士通过房屋中介承租了一套位于三居室公寓，并支付了半年的租金和押金。在入住后的第三个月，她发现房屋存在严重的漏水问题，导致部分墙体发霉、地板损坏，严重影响了正常生活。

尽管张女士多次要求房东维修，但问题始终未能得到解决，最终只得提前退租。

分析：

根据民法典第七百三十一条规定：“租赁物不符合约定的用途或者出租人未履行维修义务，承租人有权解除合同并要求赔偿损失。” 在这个案例中，房东李未能履行维修义务，导致张女士无法正常使用房屋，因此她有权提前终止租赁合同，并要求赔偿相应的经济损失。

案例三：二房东非法转租

陈先生经朋友介绍认识了的“房东”王先生，并与之签订了一份为期三年的房屋租赁合同。在入住后不久，真正的房主联系上他们，称从未授权王先生出租该房产，导致陈先生不得不搬离。

分析：

这是一个典型的“二房东”非法转租案例。承租人应当注意核实出租人的身份和权限，并尽可能与真正的房主直接签订租赁合同或通过正规中介进行交易，以避免类似的风险。

在城市生活中，房屋租赁是许多人不得不面对的问题。为了确保自身权益不受侵害，承租人在租房过程中必须谨慎行事，注意以下几点：

1. 核实出租人身份和权限： 确保出租人是真正的房东，并获得合法的出租授权。

2. 签订规范的书面合同： 合同中应明确双方的权利义务、租赁期限、租金标准等关键内容，并及时备案。

3. 选择正规渠道： 尽量通过信誉良好的中介公司或与房主直接交易，避免“黑中介”和“二房东”的干扰。

4. 了解相关法律法规： 熟悉民法典中关于房屋租赁的各项规定，以便在发生纠纷时能够依法维权。

租房不仅关系到个人的经济利益，更涉及到法律层面的责任和义务。只有通过充分准备和谨慎选择，才能确保租房过程顺利，并有效避免潜在的风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）