北京中鼎经纬实业发展有限公司租赁期房屋不可以出售：法律解读与实务操作

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在现代房地产市场中，租赁关系日益普遍。在租赁期间，出租人是否可以合法出售其出租的房屋，这一问题引发了广泛的讨论和争议。这一行为关涉到承租人的权益保护、物权法的基本原则以及市场经济秩序。明确“租赁期房屋不可以出售”的法律地位及其法律后果，不仅具有重要的理论意义，也具有实际的指导价值。

从法律角度出发，对“租赁期房屋不可以出售”这一问题进行全面分析，并结合实务操作中的常见问题，探讨出租人、承租人的权利义务关系以及相关法律风险。本文还将就如何防范租赁期内房屋买卖引发的纠纷提出建议，以期为相关实务工作提供参考。

租赁期房屋不可以出售：法律解读与实务操作 图1

“租赁期房屋不可以出售”的基本概念和法律规定

租赁是指在一定期限内，出租人将不动产的使用权转移给承租人使用，并收取租金的行为。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的基本规定，租赁关系属于民事合同的一种，受合同法和物权法的双重调整。

1. 禁止租赁期内出售房屋：法律依据

根据《民法典》第七百二十一条的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这一条款并未直接涉及出租人在租赁期间出售房屋的情况。但出租人在租赁期间出售房屋，可能构成对承租人权益的侵害。

2. “买卖不破租赁”的原则

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定：“租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定确立了“买卖不破租赁”的基本原则，即即使出租人在租赁期内将房屋出售或转让，原租赁合同仍然对新的所有人具有约束力。在一定意义上，租赁期内出租人不得随意处分其承租不动产。

需要注意的是，“买卖不破租赁”原则仅适用于法律规定的特定情形，并非绝对禁止租赁期内的房屋买卖。

3. 租赁期房屋出售与承租人权益的关系

在租赁关系中，承租人的权益包括使用权、收益权等。如果出租人在租赁期间出售房屋，可能会导致以下问题：

（1）租金计算和分配： 新的所有人可能要求重新协商租金标准，或者要求承租人支付更高的租金，这可能对承租人造成经济负担。

（2）租赁合同的变更： 出租人的出售行为可能导致新的所有者接盘后随意更改租赁条款，甚至提前终止合同，从而影响承租人的稳定居住权。

（3）交易风险增加： 出租人在租赁期间出售房屋，可能会因为承租人尚未完成全部租金支付或其他原因而导致交易纠纷，进而影响双方权益。

“租赁期房屋不可以出售”的法律后果

当出租人在租赁期内未经承租人同意擅自出售房屋时，会产生哪些法律后果呢？

1. 承租人的抗辩权

根据《民法典》第七百二十五条的规定，即使所有权发生变动，原租赁合同仍然对新的所有人有效。承租人有权继续履行原有的租赁合同，直到租赁期限届满。

2. 租金调整问题

在租赁期内出售房屋后，如果新所有人希望提高租金，可能会与承租人产生矛盾。根据《民法典》第七百一十八条的规定，当事人可以在租赁合同中约定租金标准，但若无明确约定，租金的变更需要双方协商一致。在租赁期内未经承租人同意擅自调整租金的行为可能被视为违约。

3. 提前终止合同

租赁期房屋不可以出售：法律解读与实务操作 图2

如果出租人或新所有人以出售为由要求承租人退租，这可能构成对原租赁合同的违约行为。承租人有权依据《民法典》第七百二十四条的规定，要求继续履行合同或者主张相应的损害赔偿。

防范租赁期内房屋买卖风险的实务操作建议

为了避免租赁期内房屋出售引发的风险和纠纷，出租人和承租人都应当采取必要措施进行法律保护。

1. 明确约定禁止租赁期内出售房屋

在签订租赁合双方可以就租赁期间内是否允许出租人出售房屋达成明确约定。如果承租人反对出租人在租赁期内出售房屋，可以在合同中加入相关限制性条款，“未经承租人书面同意，出租人不得出售该房屋”。

需要注意的是，这种条款的法律效力需要符合《民法典》的相关规定，并且应当在合法合理的范围内进行约定。

2. 设定优先购买权

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定：“租赁期限届满后，承租人可以依法享有以同等条件优先购买的权利。”但是这一规定适用于租赁期结束后的情形，而非租赁期内。

3. 加强合同履行监管

出租人在出售房屋之前，应当及时通知承租人，并就租金分割、租赁条款变更等问题充分协商。如果承租人不同意出售，则出租人应当遵守原租赁合同的约定。

4. 承租人的法律救济途径

一旦发现出租人未经同意擅自出售房屋，承租人可以通过以下途径维护自身权益：

（1）要求继续履行合同： 根据“买卖不破租赁”原则，新所有人不得随意终止租赁合同。

（2）主张租金差额： 如果新所有人在房屋出售之后提高了租金标准，并导致承租人需要承担额外的经济负担，则承租人可以主张由出租人承担相应责任。

（3）要求损害赔偿： 如果因租赁期内房屋出售导致承租人的权益受到损害，承租人可以依据《民法典》第七百二十二条的规定，要求出租人承担违约责任，并进行相应的损害赔偿。

实务案例分析

为了更好地理解“租赁期房屋不可以出售”的法律问题，我们可以参考以下典型案例：

案例一：

基本案情： 出租人甲某在未通知承租人乙某的情况下，将出租的房屋出售给丙某，并办理了所有权转移手续。随后，新所有人丙某要求乙某提高租金标准，遭到拒绝。

法院裁判结果： 法院认为，根据《民法典》第七百二十五条的规定，“买卖不破租赁”原则适用，原租赁合同对丙某依然有效。丙某不得随意变更租金标准或者提前终止合同。

案例启示： 即使房屋在租赁期内出售，也不会影响租赁关系的效力，承租人仍然有权依据原合同条款继续使用租赁物。

案例二：

基本案情： 承租人乙某与出租人甲某签订了一年期的房屋租赁合同。半年后，甲某将房屋出售给丙某，并未通知乙某。乙某在得知此事后，要求继续履行合同，但丙某不同意，并以其已购买该房屋为由，要求乙某搬离。

法院裁判结果： 法院认为，根据《民法典》第七百二十二条的规定，出租人甲某未经承租人同意擅自出售房屋构成违约。丙某不得以此为由变更或解除原租赁合同。最终判决丙某不得干涉乙某的正常居住，并要求其继续履行合同义务。

案例启示： 承租人的合法权益应当受到法律保护，在租赁期内房屋所有权的变动并不会影响已经存在的租赁关系，除非承租人明确表示放弃相关权利或者与新所有人重新协商一致。

通过上述分析“租赁期房屋不可以出售”的说法并不准确。《民法典》赋予了承租人在租赁期内对房屋使用的优先权和抗辩权。即使在租赁期内，出租人将房屋出售给第三方，新的所有权人也应当继续遵守原租赁合同的约定，直至合同期限届满或者双方协商一致进行变更。

需要注意的是，这一规则并不等同于“禁止出租人在租赁期内出售房屋”。在实际操作中，出租人和承租人都需要对可能出现的风险有所防范，可以通过签订详细的租赁合同来明确双方的权利义务关系，从而最大限度地减少争议和纠纷的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）