北京中鼎经纬实业发展有限公司转租合同未约定终止日期的法律风险及应对策略

随着我国房屋租赁市场的快速发展，转租行为日益频繁，但由于相关法律法规和实务操作中存在诸多不完善之处，因转租合同未能明确约定终止日期而引发的纠纷也逐渐增多。从法律角度出发，结合实践案例，详细分析转租合同未约定终止日期可能产生的法律风险，并提出相应的应对策略。

转租合同未约定终止日期的风险概述

1. 转租收益分配争议

根据《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定，转租人应当就转租行为依法缴纳税费。出租人与转租人可以协商约定转租收益的归属或者分配比例。在实际操作中，很多转租合同并未明确终止日期的具体安排，这会导致以下问题：

转租合同未约定终止日期的法律风险及应对策略 图1

(1) 转租收益分配不清晰

如果转租合同未明确终止日期，则可能出现因原租赁合同到期或提前解除导致转租人无法及时收回租金或收益的情况。此时，若转租人与次承租人未能达成一致，很容易引发收益分配争议。

2. 转租行为对原租赁合同的影响

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条以及最新实施的《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。但许多转租人因未明确终止日期而导致在原租赁合同期满后仍需向次承租人主张权利，这不仅增加了诉讼成本，也容易引发不必要的纠纷。

3. 潜在的经济损失

如果转租合同未能约定终止日期，在原租赁合同提前解除的情况下，转租人可能被迫承担转租收益减少或无法收回的风险。由于次承租人在不知情的情况下继续使用房屋，转租人也可能面临需向出租人承担违约责任的风险。

转租合同终止权的行使与限制

1. 转租人解除权的边界

《民法典》第七百一十七条明确规定，原租赁合同提前终止时，转租人在履行通知义务后可以行使解除权。在实际操作中，许多转租人未明确约定终止日期，导致其在行使解除权时缺乏明确的事实依据，从而影响其主张权利的效力。

转租合同未约定终止日期的法律风险及应对策略 图2

2. 次承租人的抗辩权

次承租人往往基于对转租合同信任而投入装修或进行长期经营，如果转租人因未明确终止日期而单方面解除合同，则可能面临次承租人的反诉或仲裁申请。这种情况下，次承租人通常会主张继续履行合同或要求赔偿损失。

3. 法院裁判标准的不确定性

在司法实践中，由于各地法院对《民法典》的理解和适用存在差异，对于转租合同中未约定终止日期的具体处理方式也有所不同。这使得转租人在行使解除权时面临较大的法律风险。

应对策略

1. 明确约定终止日期的条款

在订立转租合双方应当明确约定转租合同的终止日期，并将其与原租赁合同的期限挂钩（或提前协商好超出部分的处理方式）。这不仅能避免前述争议的发生，还能为后续法律程序提供明确的事实依据。

2. 完善通知义务机制

无论是转租人还是次承租人，在行使解除权时都应当严格履行通知义务。建议在转租合同中明确约定通知的具体形式（如书面通知）以及送达方式，并留存相关证据以备不时之需。

3. 引入第三方保障措施

对于一些长期或大额的转租行为，可以考虑引入公证机构或专业担保公司参与，确保双方权益得到保障。在条件允许的情况下也可以投保相关保险产品，分担潜在风险。

4. 定期审查与更新合同条款

随着租赁市场的波动和政策变化，建议每隔一定期限对转租合同进行审查并根据实际情况进行调整（续签、变更终止日期等）。这不仅能避免因条款过时引发的纠纷，还能确保双方利益最大化。

典型案例分析

案例一：未约定终止日期导致收益损失

某公司甲从房东乙处承租了一处商铺用于办公，后该公司将部分场地转租给个体户丙使用。双方仅口头约定月租金20元，并未签订正式书面合同，也未明确终止日期。后来，因甲与房东乙的租赁关系提前解除，甲要求丙立即搬离，但丙拒绝配合并继续经营。甲不仅损失了转租收益，还不得不向房东赔付违约金。

案例二：约定不当引发争议

丁将其从房东戊处承租的一套公寓转租给 freelancers 常驻办公使用，双方在合同中明确约定了终止日期为"原租赁合同期满之日"。房东戊因自身原因提前解除与丁的租赁关系，导致丁不得不立即通知 freelancers 撤出，但部分租客以已经支付半年租金为由拒绝配合。丁不仅要退还多收的租金，还要承担诉讼费用。

明确转租合同中的终止日期条款对于保障双方权益具有重要意义。面对复杂的法律环境和不断变化的市场情况，转租人需要更加谨慎地行使权利并积极采取措施规避风险。相关部门也应当进一步完善法律法规，加强对转租市场的规范和监管，从而减少因终止日期约定不明引发的社会矛盾。

（本文案例中"甲""乙""丙"等均为化名，数据均基于常见情况整理，不涉及任何真实个案。）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）