北京盛鑫鸿利企业管理有限公司保障性租赁住房融资政策及法律实践分析

随着我国城市化进程的加快和人口流动趋势的变化，大城市住房问题逐渐成为社会关注的焦点。为了缓解住房供需矛盾，保障新市民、青年人等群体的基本住房需求，国家密集出台了多项政策，推动发展保障性租赁住房（以下简称“保租房”）。在政策支持下，各类市场主体积极参与保租房建设运营，融资渠道也逐步拓宽，形成了多样化的融资模式。从法律行业的视角出发，结合现有政策和实践经验，分析保租房融资的主要路径及其法律要点。

保障性租赁住房的法律框架与政策支持

保障性租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，其发展离不开完善的政策体系和法律保障。办公厅、财政部、税务总局等部门先后出台了一系列文件，明确了土地、财政、税收、金融等方面的优惠政策：

1. 土地政策

保障性租赁住房融资政策及法律实践分析 图1

在土地供应端，保租房可以采取多种方式获取建设用地：

划拨用地：地方政府可以将国有存量土地划拨给实施主体。

招拍挂用地：在招拍挂过程中明确土地用途为保租房，并限制地价和未来租金水平。

集体建设用地：符合条件的集体建设用地可用于保租房建设。

2. 财政政策

财政部通过多种渠道对保租房给予资金支持：

中央财政补助：中央安排专项资金，按照一定比例对地方保租房建设给予奖励性补助。

地方财力倾斜：地方政府将土地出让收入的一定比例用于保租房建设运营。

3. 税收优惠

税务总局出台政策，明确保租房享有以下税收优惠：

所得税减免：企业建设、运营保租房取得的租金收入可享受增值税减免。

房产税减征：按市场价计算房产税的保租房项目，可申请一定比例的减幅。

4. 金融政策支持

金融监管部门出台多项举措支持金融机构创新信贷产品：

专项贷款额度：国有大行和股份制银行均设立了保租房开发建设和运营维护的专属信贷产品。

资本金支持：允许保险资金、社保基金等长期性资金通过多种方式投资保租房项目。

保障性租赁住房融资的创新模式

在政策大力支持下，社会各界积极探索保租房融资新路径，形成了多种融资模式：

1. REITs（房地产信托投资基金）

REITs作为资本市场的标准化金融工具，为保租房提供了有效的退出渠道。2021年，国家发展改革委、证监会联合发文支持符合条件的保租房项目发行REITs：

产品设计：要求项目具有持续稳定的现金流，并满足相关监管要求。

税收优惠：对REITs产品的租金收入和分红收益给予税收减免。

2. ABS（资产支持证券化）

ABS是另一种重要的融资工具，其特点在于不依赖主体信用，而是基于资产未来的现金流：

产品结构：通过设立专项计划发行ABS，募集资金用于保租房收购或建设。

资金用途：可覆盖项目开发、装修、运营维护等多个环节。

3. 政策性银行贷款

政策性银行充分发挥资金成本低的优势，为保租房项目提供长期限、低成本贷款支持：

贷款对象：地方政府平台公司以及优质民营企业。

信用评估：重点关注项目的社会效益和财务可持续性，弱化对抵押物的要求。

4. 公积金贷款创新

部分地方尝试将住房公积金资金池用于保租房建设：

资金来源：通过住房公积金额度划转或收益权质押等方式获取资金。

使用范围：限定于地方政府组织实施的保租房项目。

保障性租赁住房融资实践中的法律要点

在推进保租房融资的过程中，相关主体需要特别注意以下法律问题：

1. 合规性审查

作为政策支持性强的民生领域，保租房项目必须严格遵守各项政策要求：

土地用途变更：确保建设用地符合规划要求，不改变用地性质。

租金水平控制：严格按照政府指导价执行，不得变相涨价。

2. 合同管理

在融资过程中，相关协议的签订尤为重要：

债务合同：明确贷款期限、利率、还款方式等核心条款，设置合理的违约救济机制。

抵押质押：对于以在建项目或未来收益权作为抵押物的，需注意登记效力和法律风险。

3. 退出机制设计

融资项目的退出安排直接影响投资回报预期：

REITs发行：需符合证监会关于REITs发行的具体要求。

资产转让：明确退出路径（如出售、续期租赁等），避免烂尾项目出现。

与建议

保障性租赁住房融资体系的完善离不开政策创新和市场参与：

1. 加大金融产品创新力度

在现有模式基础上，鼓励金融机构开发更多符合保租房特点的创新型融资工具。

2. 健全法律法规配套机制

适时出台专门针对保租房领域的法律法规，明确各方权利义务关系。

3. 加强市场监管

建立完善的风险预警和应急处置机制，防范系统性金融风险。

4. 推动政企合作模式优化

保障性租赁住房融资政策及法律实践分析 图2

在发挥市场活力的注重政府引导作用，形成多元化可持续的投融资格局。

保障性租赁住房融资体系的建立健全是一项复杂的系统工程，涉及多个领域、多方主体。在政策支持不断加码和金融创新持续深化的背景下，未来保租房融资将呈现多样化、市场化的发展趋势。通过完善法律制度体系、优化融资环境、加强市场监管，可以推动我国保障性租赁住房市场实现高质量发展，为解决大城市住房问题提供有力支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）