房地产企业债务化解：以房抵债协议的性质与效力探讨

在当前经济环境下，房地产企业的债务问题日益凸显。由于房地产行业具有高杠杆、高负债的特点，许多企业在面临经营困境时，往往会通过“以房抵债”的方式来化解债务危机。“以房抵债”，是指债务人将其名下的房产或地产作为清偿债务的手段，债权人则接受该房产或地产来实现债权的受偿。这种债务清偿方式在实践中被广泛采用，但在法律理论和司法实践中仍存在诸多争议。

围绕“房地产企业更适合哪种债务”这一主题，重点探讨以房抵债协议的性质与效力认定问题，结合《中华人民共和国企业破产法》的相关规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的精神，分析该类协议在破产程序中的法律效果。

“以房抵债”协议的性质认定：诺成性还是实践性

房地产企业债务化解：以房抵债协议的性质与效力探讨 图1

“以房抵债”作为一种债务清偿方式，在实践中常被视作代物清偿的一种形式。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代替原定给付的清偿方法。传统的民商事审判中，“以房抵债”协议通常被视为诺成性合同，即在双方达成合意时，合同即告成立，无须实际交付房产或地产作为对价。

随着司法实践的发展，关于“以房抵债”协议性质的争议逐渐浮现。尤其是在破产法领域，管理人具有撤销权，可能导致此前已经签订的“以房抵债”协议被认定为无效或可撤销。这种争议的核心在于：“以房抵债”协议是否属于诺成性合同，还是实践性合同。

根据《九民纪要》的相关规定，“以房抵债”协议应被认定为诺成性合同。其理由在于：在债权人与债务人之间，只要双方就“以房抵债”达成合意，并未实际交付房产或地产的情况下，该协议即具有法律效力。在破产程序中，管理人可以以“偏颇性清偿”为由，主张撤销该类协议。

以房抵债协议在破产程序中的效力认定

根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，管理人享有对债务人财产处分行为的撤销权。这使得“以房抵债”协议的法律效力在破产程序中面临挑战。具体而言：

1. 管理人的撤销权

房地产企业债务化解：以房抵债协议的性质与效力探讨 图2

根据《破产法》第32条，“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”在实践中，如果“以房抵债”协议签订于破产受理前六个月内，并且属于对个别债权人的清偿，则可能被管理人请求撤销。

2. 代物清偿与别除权

在房地产企业的破产案件中，债权人基于“以房抵债”协议而取得的房产或地产，可能会被视为“别除权”[1]。根据《破产法》第40条的规定，“对债务人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”如果“以房抵债”协议中的房产或地产已经具备抵押或质押的条件，则该债权人可以主张对该房产或地产享有优先受偿权。

3. “以房抵债”协议的有效性

在司法实践中，“以房抵债”协议的有效性主要取决于其是否符合《合同法》的相关规定，特别是是否存在恶意串通、损害其他债权人利益的情形。如果不存在上述情形，则该协议在原则上应当被认定为有效。

“以房抵债”协议的司法实践中的分歧与统一

关于“以房抵债”协议性质和效力的争议在司法实践中不断涌现。在某些案件中，法院认为“以房抵债”协议属于诺成性合同，因此在债务人进入破产程序后，债权人可以依据该协议主张权利；而在另一些案件中，法院则倾向于将“以房抵债”协议视为实践性合同，认为其只有在实际交付房产或地产后才能生效。

为了统一法律适用，《九民纪要》明确指出：“当事人之间约定以物清偿债务，物尚未交付时债务人进入破产程序，债权人主张继续履行合同并行使优先权的，人民法院不予支持。”这一规定为“以房抵债”协议的效力认定提供了更为明确的指导。

与建议

1. 完善相关法律法规

当前关于“以房抵债”协议的法律规制尚不完善。建议进一步明确“以房抵债”协议在不同阶段（如破产程序中）的效力，特别是对管理人的撤销权和债权人的权利保障问题作出明确规定。

2. 统一司法适用标准

在司法实践中，应尽可能统一关于“以房抵债”协议性质和效力的认定标准，减少因地域差异或法官自由裁量而导致的不同判决结果。

3. 加强风险提示与信息披露

在房地产企业债务重组中，债权人和债务人应充分意识到“以房抵债”协议的风险，并在签订协议前进行充分的信息披露和风险评估。特别是在涉及破产程序的情况下，双方应谨慎对待相关法律后果。

“以房抵债”作为一种重要的债务清偿方式，在房地产企业的债务化解中发挥了重要作用。其性质与效力的认定问题仍需在理论和实务层面进一步探讨和完善。通过对《九民纪要》和《破产法》相关规定的研究，可以得出“以房抵债”协议在本质上应被认定为诺成性合同，但其在破产程序中的效力可能因管理人的撤销权而受到限制。随着法律体系的完善和司法实践的积累，“以房抵债”协议的操作规范性和法律可预测性将得到进一步提升。

foots

[1] 别除权：指债权人对债务人的特定财产享有优先受偿的权利，在破产程序中可以对抗其他债权人。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）