恒大房地产企业债务风险及其法律应对：以白名单项目融资机制为例

中国房地产行业面临前所未有的挑战。作为曾经的龙头企业，恒大集团因过度扩张和杠杆操作，导致债务危机爆发，引发了广泛关注。从法律角度分析恒大债务风险的本质，探讨相关各方在应对此类危机时的法律路径与机制。

恒大债务风险的形成背景

恒大集团自成立以来，以激进的扩张模式迅速崛起。通过高负债率和快速拿地策略，恒大实现了规模的几何级。资料显示，在其发展高峰期，恒大每年新增土地储备超过1亿平方米。这一模式也使得公司资产负债表严重失衡，截至2023年中期，恒大总负债已突破2.5万亿元。

具体表现为：资产负债率长期维持在80%以上；短期偿债压力巨大，2023年上半年，恒大短期借款近40亿元，而货币资金仅为170亿元左右；在建项目烂尾风险突出，大量预售资金被挪用，导致项目停工。

这种财务杠杆驱动的模式，与我国房地产行业的周期性调整形成了共振。在行业整体下行压力加大时，恒大成为最先暴雷的示范性企业。

恒大房地产企业债务风险及其法律应对：以白名单项目融资机制为例 图1

恒大债务危机中的法律问题

1. 表内负债的风险传导

恒过复杂的关联方融资和表外负债工具，在传统财务报表中隐藏了大量债务。通过"明股实债"安排以及大量非并表项目，恒大形成了巨大的或有负债风险。

2. 金融机构的法律风险

银行等金融机构在向恒大及其项目公司提供贷款时，面临多重法律挑战：作为债权人，在企业破产重整中如何实现债权最；在预售资金监管等方面与地方政府协调问题；如何识别和防范关联方交易带来的欺诈风险。

3. 烂尾楼项目的处置困境

针对恒大旗下大量停工烂尾楼盘，出现了购房者集体维权事件。这些购房者既不是银行的债权人，也不是开发商的股东，却在被动承担项目烂尾的风险。这涉及到预售合同履行、商品房买卖法律关系等多个层面。

应对房地产企业债务风险的法律机制

住建部推动的"白名单"融资支持机制，为化解房地产行业系统性风险提供了一种新思路。这一机制以单体项目为载体进行融资评估和决策，避免了对问题房企的"一刀切"处理。

1. "白名单"制度的核心要素

项目层面的风险隔离：将特定项目的资产、现金流与企业集团其他部分分开；

融资支持标准：重点考量项目的销售前景、施工进度等项目自身因素，而非母公司信用状况；

责任认定机制：明确了停工烂尾的责任主体和追责路径；

2. 金融机构的法律风险防范

银行在参与白名单项目融资时，应从以下方面加强法律风险管理：

建立独立的项目评估体系

完善抵质押安排

引入第三方监管账户

制定应急预案

3. 地方政府的角色转变

地方政府应当：

恒大房地产企业债务风险及其法律应对：以白名单项目融资机制为例 图2

依法依规履行预售资金监管职责；

协调各方利益关系；

及时发布项目风险预警信息。

恒大案例的启示与建议

恒大债务危机充分暴露了中国房地产行业的深层次问题。作为法律从业者，我们可以得出以下几点

1. 强化房企财务杠杆约束

通过法律法规完善企业资本金制度，限制过度的表外融资和关联方交易。

2. 优化房地产金融监管框架

加强对房地产企业的穿透式监管，遏制"明股实债"等变相加杠杆行为。

3. 健全预售资金管理制度

建立统规范的预售资金管理体系，确保专款专用，防范资金挪用风险。

恒大案例再次证明，仅仅依靠市场机制是无法实现行业健康发展的。在坚持"房住不炒"定位的基础上，需要构建更加完善的房地产长效管理机制。在法律层面，还需要进一步细化规则设计，明确各方主体责任，为行业的可持续发展提供坚实的制度保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）