虚假抵押房产对抗债权人案例解析及防范对策

在企业经营过程中，为应对债务危机或逃避履行义务，部分债务人可能会采取虚构或虚假抵押房产的方式，试图对抗债权人行使债权权利。这种行为表面上看似提高了债务人的偿债能力，实则隐藏着巨大的法律风险。本文通过分析相关理论、实务案例以及法律规定，探讨虚假抵押房产的本质特征、常见手段及其对债权人权益的影响，并提出具体的防范对策，旨在为实践中的债权人和债务人提供参考。

关键词：

虚假抵押；债权对抗；权利规避

虚假抵押房产对抗债权人案例解析及防范对策 图1

在经济下行压力加大、企业经营困难增多的背景下，部分债务人为逃避履行债务，往往采取各种方式隐藏或转移财产。虚构或虚假抵押房产作为一种常见的手段，其目的在于通过降低自身资产净值的方式，减少债权人实现债权的可能性。这种行为不仅违反了诚实信用原则，还可能触犯相关法律规定。

“虚假抵押”，是指债务人通过夸大、隐瞒事实或提供虚假信息等手段，向债权人或其他第三人虚构某项财产已设立抵押权的情形，以此达到对抗或规避债权人行使优先受偿权的目的。该行为的本质是以合法形式掩盖非法目的，本质上是一种权利滥用的表现。在司法实践中，虚假抵押房产的行为常与企业间的债务纠纷、执行难问题紧密相关。

从理论与实践相结合的角度，详细解析虚假抵押房产的概念特征，探讨其在不同场景下的具体表现形式，并重点分析该行为对债权人权利的影响及应对措施。

虚假抵押房产的本质与法律特征

1. 概念界定

虚假抵押房产是指债务人在不真实的情况下，向债权人承诺特定房产已设定抵押权，但事实上并不存在任何有效的抵押登记或协议。具体而言，这包括以下几种情形：

- 房产尚未取得所有权即声称可抵押。

- 已经存在的抵押他项权利未如实告知债权人。

- 通过虚构交易合同或虚假变更登记等方式设置虚假抵押。

2. 法律特征

（1）形式合法性：表面上行为符合法律规定的要求，如签订抵押合同、办理形式上的抵押登记等。（2）内容虚假性：债务人提供不真实的抵押信息，导致债权人基于虚假信息作出决策。（3）目的对抗性：通过降低可执行财产的方式拖延或阻挠债权人实现权利。

3. 与相似行为的区分

虚假抵押房产应与合法抵押、善意抵销等行为相区别。前者以欺诈为目的，后者则强调真实性和合法性，因此在法律适用上存在本质差异。

虚假抵押房产的常见手段

1. 利用关联公司或个人作为“马甲”

债务人通过设立空壳公司或者关联个人，将原本属于自己的房产转移至他人名下，并以此作为新的抵押物与债权人签订协议。这种行为增加了债权人的调查难度。

2. 反复变更抵押权属关系

虚假抵押房产对抗债权人案例解析及防范对策 图2

债务人通过频繁理抵押注销或重新登记的方式，在短时间内制造出不真实的抵押记录，以此混淆债权人视听。

3. 提供虚抵押评估报告

部分债务人采用伪造评估文件的方式，夸大房产的实际价值，进而诱使债权人接受较低的受偿比例。

4. 利用法律程序漏洞拖延时间

债务人在明知自身无履行能力的情况下，通过提起冗长诉讼或申请执行异议等手段拖延债权实现。此过程中虚假抵押房产的设置起到了关键作用。

虚假抵押房产对债权人权利的影响

1. 降低可执行财产价值

债权人基于虚假信息作出的决策可能导致其无法及时发现债务人的隐匿资产，最终遭受更大的损失。

2. 增加债权实现难度

虚假抵押行为使债权人更难通过强制执行程序获得足额清偿。在实践中，许多债权人因未能及时识别虚假抵押而丧失了关键的执行时效。

3. 加重债权人诉讼负担

为明抵押关系的真实性，债权人往往需要投入更多的时间和资源进行据收集与举，这无疑加大了诉讼成本。

实务案例分析

以此前文提及的“长江投资股份有限公司及其子公司”案件为例：

基本案情：

某资产管理公司作为债权人，在参与债务重组过程中发现长江投资及其多家子公司存在虚假抵押行为。具体表现为：

- 多处房产虽已设定抵押权，但实际并未完成登记程序。

- 部分抵押资产被重复质押，导致账面资产虚高。

法院裁判要点：

法院认为，债务人提供的抵押信息不真实，其行为构成对债权人知情权的侵害。最终判令债务人不得通过虚假抵押方式规避偿债义务，并要求其限期解除不合理限制。

该案例充分说明了虚假抵押房产在实务中的危害性，以及司法机关对此类行为的打击态度。

对策建议

1. 加强对抵押登记信息真实性的审查

债权人在接受债务人提供的抵押担保时，应通过官方渠道核实房产的实际权属状况，确保抵押物的真实性。可通过引入专业第三方机构进行尽职调查以降低风险。

2. 完善内部法律风险管理机制

企业应当建立健全法律合规体系，明确规定员工在涉及抵押担保事项中的行为准则，并加强对交易对手的背景调查。

3. 强化执行环节的据收集工作

在发现债务人可能存在虚假抵押行为时，债权人应迅速采取行动固定相关据。必要时可通过向法院申请财产保全的方式最大限度地维护自身权益。

4. 推动法律法规的完善与落实

立法部门应当进一步明确对虚假抵押行为的规制措施，并加大对该类违法行为的处罚力度。司法机关也应统一裁判标准，确保规则的有效施行。

虚假抵押房产作为一种常见的债务人对抗债权人的方式，在实践中给债权实现带来了极大的困扰。本文通过理论分析与实务考察，明确了该行为的本质特征及其法律后果，并提出了相应的防范对策。随着法律法规的不断完善以及司法实践的积累，相信在各方共同努力下，虚假抵押行为对债权人权益的侵害将得到更有效的遏制。

参考文献：

1. 《中华人民共和国物权法》

2. 《关于适用有关担保制度的解释》

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）