物权法107条受让人：优先权与债权人利益的衡平

物权法107条受让人是什么？

在《中华人民共和国物权法》中，对于无权处分情况下买受人权利的保护进行了明确规定。百零七条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，该物的占有人应当予以返还。依照前条款规定，善意取得不动产或者动产的所有权。”这一条款的核心目的是在所有权人与善意买受人之间实现利益平衡，保护交易安全和市场秩序。

在具体实践中，对于“受让人”的身份认定及其权利范围，尤其是涉及其他债权人的优先权问题，一直是司法实践中的难点。尤其是在商品房买卖领域，消费者的权益与其他债权人之间的冲突时有发生。结合最高院的相关判例，探讨物权法107条受让人在法律实践中的适用边界与限制。

物权法107条受让人：权利基础的理论分析

物权法107条受让人：优先权与债权人利益的衡平 图1

根据物权法107条的规定，“受让人”如果符合善意取得的构成要件，可以取得标的物的所有权。这一规定体现了“交易安全优先”的立法理念，旨在鼓励市场交易主体通过善意途径获得物权，减少因所有人间接控制而导致的社会成本浪费。

在司法解释层面，《执行异议复议规定》第二十九条进一步细化了消费者购房人权益的保护规则：如果买受人是为了居住目的购买商品房，并且已经支付全部价款，则其房屋交付请求权可以优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一规定充分体现了对消费者基本生活需求的关注。

在实践中，如何准确界定“受让人”的范围及其相应的优先权？尤其是在买方并非直接与开发企业交易的情况下，如何判断其权利归属？这些问题都需要结合具体的案件事实进行分析。

案例解读：最高院判例中的“物权法107条受让人”

在《信托有限公司、于晓婉等案外人执行异议之诉案》中，明确了如下裁判思路：

符合《执行异议复议规定》第二十九条的商品房消费者转让房产的，其与房地产开发企业补签的《商品房买卖合同》仍可能被视为符合法律规定。只要买受人在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，并且所购房屋用于居住，名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，则可以认定其享有优先权。

即使补签的合同发生在查封之后，但如果原买受人（如案例中的苏浩）在查封前已经与开发企业签订合同并履行付款义务，则可以将该权利转移给新的买受人（如于晓婉）。这种情况下，尽管合同形式上存在瑕疵，但其实际交易行为满足消费者权益保护的实质性要求。

物权法107条受让人优先权的权利边界

从上述案例在特定条件下，补签的合同可以被认定为合法有效。但是这一规则并非没有边界：

1. 合同签订时间： 如果买受人在查封后才与开发企业签订合同，则难以主张享有消费者优先权。

2. 实际履行情况： 合同的实际履行情况是关键。如果买受人确实在查封前已经支付了大部分购房款，并且开发商也进行了相应备案，那么可以认为其已经完成交易的实质性履行。

3. 房屋用途： 房屋是否用于居住，这一点至关重要。如果买受人的目的是投资或商业经营，则难以适用消费者优先权保护规则。

还需要注意的是，《执行异议复议规定》第二十九条中的“所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房产”这一条件具有严格的限制性。司法实践中，对于“唯一生活用房”的认定需要非常谨慎，以避免矫枉过正。

物权法107条受让人：特殊规则与法律冲突

在具体操作中，“物权法107条受让人”规则可能会与其他法律规定发生价值冲突。

- 如果买受人明知或应知出卖人并非所有权人，而仍然接受转让，则其无法适用善意取得的保护。

- 在实践中，如何平衡消费者利益和债权人利益是一个复杂的法律问题。虽然物权法为消费者设定了较高的优先权，但在特定情况下，这种权利可能会被限制。

通过对最高院相关判例的分析物权法107条受让人规则的核心是实现消费者权益保护与市场交易安全之间的平衡。在司法实践中，需要严格按照法定条件和程序进行认定，并结合案件的具体事实作出公正裁判。

对于法律实务工作者而言，在处理涉及“物权法107条受让人”的案件时，需要注意以下几个方面：

1. 合同签订时间： 是否发生在查封之前。

2. 购房目的： 是否主要用于居住。

3. 支付情况： 是否已经支付大部分款项。

4. 房屋状态： 是否为名下唯一居住房屋。

物权法107条受让人：优先权与债权人利益的衡平 图2

通过准确理解和适用法律条文，可以更好地维护交易安全和市场秩序，也能够最大限度地保护消费者的合法权益。

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