商品房作为民间借贷债务清偿的法律问题研究

随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，商品房作为一种重要的不动产，在社会经济发展中发挥着重要作用。民间借贷作为金融市场的补充，在促进经济活动、缓解资金需求方面也具有不可忽视的作用。实践中常常出现借款人无法按时偿还借款的局面，为此，债权人往往会要求债务人以实物资产抵偿债务。以建造商品房抵偿民间借贷款的现象逐渐增多，从法律视角出发，对这一现象进行深入分析和探讨。

以建造商品房抵民间借贷款的定义与实践

商品房作为民间借贷债务清偿的法律问题研究 图1

以建造商品房抵民间借贷款，是指债务人在无力偿还借款的情况下，通过将其名下的商品房用于抵偿债务，从而实现债务清偿的一种方式。这种方式在实践中既可以是双方当事人自行协商的结果，也可以是在人民法院的强制执行程序中实现的。

从法律性质上看，这一行为涉及物权法、合同法以及民事诉讼法等多个领域的内容。商品房作为一种不动产，其所有权可以通过合法途径进行转让；民间借贷关系属于债权债务关系，债务人通过以物抵债的方式实现债务清偿，体现了债的履行方式的变化。

以建造商品房抵民间借贷款的合法性分析

1. 法律地位的确立

根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，借款人负有按照约定的时间和方式偿还借款的义务。若借款人无法履行还款义务，则需要通过其他合法途径清偿债务，这其中就包括以物抵债的方式。

《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条明确指出，当事人之间达成的以物抵债协议，并不违反法律规定，应当依法予以保护。以建造商品房抵偿民间借贷款在法律上具有合法地位。

2. 债务人意思表示的真实性

在司法实践中，以物抵债的方式必须基于债务人的真实意思表示。如果债务人是在受到胁迫或乘人之危的情况下签订相关协议，则可能被认定为无效。在操作过程中，债权人应当充分尊重债务人的意愿，并确保双方协商的自愿性。

3. 债权的可执行性

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定，债权人可以申请人民法院强制执行债务人名下的财产。在实践中，如果债务人以其名下的商品房抵偿债务，则可以通过法院的调解或执行程序实现物权的转移。

以建造商品房抵民间借贷款的操作流程

1. 协商阶段

在双方当事人自愿的基础上，债务人可以与债权人达成以房抵债的一致意见。在此过程中，双方应当签订书面协议，并对以下内容进行明确约定：

- 抵偿的商品房的基本信息（如坐落位置、面积等）；

- 抵偿的具体金额及方式；

- 物权转移的条件和程序；

- 违约责任的承担。

2. 物权转移

在达成以物抵债协议后，双方应当办理商品房所有权的变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立和转让，应当依法登记。债权人只有在完成所有权变更登记后，才能取得商品房的所有权。

需要注意的是，在实践中，债务人往往仍然需要承担与商品房相关的税费和债务（如银行按揭贷款等），这也可能导致以物抵债的实际价值受到影响。

商品房作为民间借贷债务清偿的法律问题研究 图2

3. 法院调解或执行

如果双方当事人未能自行达成一致，债权人可以向人民法院提起诉讼，并申请强制执行。在执行程序中，人民法院可以根据《关于适用的解释》第四百八十九条的规定，裁定将债务人名下的商品房抵偿债务。

以建造商品房抵民间借贷款的风险与防范

1. 市场风险

商品房的价值往往受到市场价格波动的影响。如果债权人接受以房抵债的方式清偿债务，则需要承担相应的市场贬值风险。为了避免这种风险，双方可以在协议中约定特定的期限或条件，确保在合理时间内完成交易。

2. 法律风险

在实际操作中，可能存在以下法律风险：

- 债务人名下的商品房可能存在其他权利限制（如抵押、查封等），这会影响到物权转移的合法性。

- 以物抵债协议的内容可能因违反法律规定而被认定为无效。债务人通过以物抵债恶意逃废债务，则可能构成违法。

3. 操作风险

在实际操作过程中，双方当事人应当注意以下问题：

- 确保商品房的所有权归属明确；

- 及时办理所有权变更登记手续；

- 避免因程序不规范而导致的法律纠纷。

以建造商品房抵民间借贷款的法律完善建议

1. 加强法律宣传和教育

针对广大人民群众，特别是经济欠发达地区，应当加大法律法规的宣传力度，帮助其了解以物抵债的合法性和操作流程。这不仅可以减少不必要的法律风险，也有助于促进民间借贷市场的规范发展。

2. 健全相关配套制度

建议出台具体的司法解释或指导性文件，明确以物抵债的操作程序和适用条件。在实践中如何评估商品房的价值、如何处理与银行按揭贷款的关系等问题，都需要有明确规定。

3. 完善执行机制

在人民法院的执行程序中，应当进一步细化以物抵债的具体操作流程，确保双方当事人的合法权益得到保护。也可以探索建立更加灵活和高效的执行机制，减少因程序拖延而带来的负面影响。

以建造商品房抵民间借贷款作为一种债务清偿方式，在实践中具有一定的合理性和可行性。这一过程也伴随着诸多法律风险和操作难点，需要当事人在充分认识其利弊的基础上慎重决策。通过完善相关法律法规和加强制度建设，可以进一步规范这一领域的实践操作，更好地维护金融市场秩序和社会经济稳定。

（文章完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）