借名买房中的债权与物权抗争——以法院判例为视角

借名买房中的权利归属争议

借名买房是指实际购房人借用他人名义房屋，并在房产登记上将出名人列为所有权人。这种现象在城市化进程加快、房价上涨的背景下频繁出现，尤其是在限购政策实施后，一些不具备购房资格的人选择通过借名规避限制。

这种情况产生的法律纠纷日益增多。法院在处理这类案件时面临重要抉择：是维护基于真实意思表示的债权关系，还是尊重已经完成登记的所有权状态？

法院裁判观点分歧

借名买房中的债权与物权抗争——以法院判例为视角 图1

物权说与债权说的主要争议

围绕借名买房的归属认定问题，法院内部呈现两种主要观点：

1. 物权说：

- 主张应当确认借名人是实际权利人。

- 理由在于：借名协议作为双方真实意思表示存在，且借名人负责了全部购房款和还贷义务。表面上的登记不能反映真实权利状态，因此应当支持借名人对房屋的所有权主张。

2. 债权说：

- 认为出名人是合法所有权人。

- 理由：房地产登记具有公信力。借名买房协议只是合同双方的内部约定，只能作为一种债务关系存在，不能对抗善意第三人，更不能直接变更房产登记信息。

法院处理思路

法院在处理这类案件时通常考虑以下因素：

- 当事人之间的具体约定内容

- 购房款支付及还贷的实际履行情况

- 登记权利人的主观意图

- 合同履行过程中双方的权利义务行使情况

借名买房中的债权与物权抗争——以法院判例为视角 图2

- 是否存在规避法律的恶意行为

典型案例分析

法院审理的一起借名买房纠纷案：

基本事实：

- 借名人A借用出名人B的名义一套房产，由A支付了全部购房款，并每月按时偿还贷款。

争议焦点：

- 房屋所有权归属问题。

法院认为：

- A与B之间存在借名买房合同关系。

- 该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。

- 转移房屋所有权至A名下的条件成就后，B应当协助办理过户手续。

- 房地产登记仅具有推定效力，并不能绝对反映真实权利状态。

这一裁判体现了法院在坚持物权登记公示原则的也重视实际履行情况和当事人的真实意思表示。这使得借名买房纠纷的处理既考虑到了交易安全，又维护了诚实信用原则。

刑法视角下的借名买房风险

违反管理性规定的风险

1. 规避限购政策

- 借名买房通常是为了绕开限购政策。

- 这种行为本身并不必然构成犯罪，但如果通过虚构事实、隐瞒真相等骗取购房资格，则可能涉及刑法 fraud罪。

2. 逃废债务风险

- 如果借名人意图逃避个人债务，在自身财务状况恶化时将房产转移登记至他人名下，这种行为可能被视为恶意转移财产，损害债权人利益程度严重的会被认定为诈骗行为。

刑法处理思路

1. 民事责任优先

- 对于确系民事纠纷性质的借名买房行为，应当先通过民事诉讼途径解决。

- 司法实践中，只有当借名买房行为明显具备犯罪构成要件时，才会予以刑事追究。

2. 罪与非罪的区分标准

- 行为目的：是否具有非法占有他人财物的目的？

- 实施手段：是否存在虚构事实、隐瞒真相的行为？

- 结果情节：是否有重大经济损失发生？

典型案例启示

在一起借名买房引发的刑事案件中：

基本案情：

- 借名人因资金链断裂，无法偿还购房贷款。

- 出名人发现后拒绝承认借名事实，并主张房屋所有权。

法院认为：

- 借名购房协议本身不具有非法性。

- 但借名人通过借名获取银行按揭贷款，在后期无力还款的情况下，出名人并未从该交易中获得实际利益反而承担了担保风险。

- 判处借名人构成合同诈骗罪。

这一案例启示我们，单纯的民间借贷纠纷和违法犯罪行为之间的界限需要准确把握。只有当一方主观上具有非法占有目的，并实施了欺诈手段导致对方遭受重大损失时，才应当追究刑事责任。

借名买房的风险防范

借名买房行为本身在当前房地产市场环境下难以杜绝，但参与者必须增强法律意识：

1. 完善书面协议

- 明确双方的权利义务关系。

- 约定发生争议后的处理机制。

2. 审慎选择交易对象

- 加强对出名人资信状况的审查。

- 通过留存书面凭证等，固定各方履行情况。

3. 及时维护权益

- 发现纠纷苗头时应及时寻求法律途径解决。

- 避免采取极端行为或拖延不处理，防止事态扩。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）