商品房债权债务清算的法律实务与应对策略

在当前房地产市场环境下，房企面临的资金链压力、烂尾楼项目问题以及预售资金监管政策趋严等多重挑战，使得商品房债权债务清算成为行业关注的焦点。随着新《公司法》的实施，企业注销和清算程序也迎来新的变化，这对房企的运营和退出机制提出了更高的要求。从商品房债权债务清算的基本概念、房企面临的挑战以及应对策略等方面展开讨论，结合实际案例分析，为相关从业者提供实务指引。

商品房债权债务清算的基本概念与法律框架

商品房债权债务清算的法律实务与应对策略 图1

商品房债权债务清算是指在房地产企业经营过程中，因资金链断裂或其他经营问题导致无法继续履行合同义务时，依法清理其对外债权债务的过程。这一过程涉及债权人权利的保护、资产处置、债务重组等多个环节，具有较强的法律性和专业性。

根据《公司法》相关规定，企业在清算前必须完成以下工作：1）清偿所有到期债务；2）处理未完成的开发项目或预售合同；3）依法缴纳罚款或滞纳金等。债权人有权在规定的期限内向企业主张权利，确保自身合法权益不受损害。

在房企债权债务清算中，常见的法律问题包括：

1. 预售资金的监管与优先权：预售资金往往被用作后续开发的资金来源，但其优先级如何处理需要明确法律规定；

2. 关联企业之间的债务转让：部分房企通过设立多家关联公司转移资产，可能导致债权人利益受损；

3. 员工工资及社保的支付顺序：在清算过程中，员工债权应优先于普通债权人受偿。

上述问题的存在对房企的清算程序提出了更高的要求，需要企业在实际操作中严格遵守法律法规，并寻求专业法律机构的支持。

房企面临的挑战与应对策略

房地产行业受到宏观经济下行策调控的影响，许多房企陷入流动性危机，导致商品房债权债务问题频发。以下是房企在实践中可能面临的主要挑战：

1. 资金链断裂与项目烂尾

许多房企因销售不畅或融资受限而导致资金链断裂，进而引发项目停工、预售合同无法履行等问题。这类情况不仅损害了购房者的利益，也使得企业陷入法律纠纷的漩涡。对此，房企需要采取以下措施：

加强现金流管理，确保开发项目的资金链安全；

及时与债权人沟通，寻求债务重组或延期的可能性；

确保预售资金专款专用，避免挪作他用。

2. 预售合同纠纷的处理

在商品房预售过程中，房企与购房者之间的权利义务关系需严格遵循《民法典》和《商品房预售管理办法》的相关规定。一旦出现违约情况（如逾期交房、质量瑕疵等），双方可能因赔偿责任产生争议。为应对这类问题，房企应：

在合同签订前充分履行告知义务，避免因信息不对称引发纠纷；

及时与购房者协商解决争议，尽量通过调解或 arbitration方式解决问题；

建立应急预案，确保在出现大规模诉讼时能够快速响应。

3. 预重整模式的成功实践

预重整（即预先清理债务并制定重组方案）逐渐成为房企化解危机的重要手段。与传统清算程序相比，预重整具有以下优势：

保留企业经营价值：通过债务重组而非直接破产清算，企业可以继续维持运营；

商品房债权债务清算的法律实务与应对策略 图2

债权人利益最在预重整过程中，债权人可以通过协商获得更高的清偿比例；

降低法律风险：相比破产清算，预重整的程序更为灵活，且具有较高的保密性。

以2021年的房企预重整案例为例，在当地政府和法院的支持下，该企业通过与债权人达成一致协议，成功化解了超过百亿元的债务危机。这一案例充分证明了预重整模式在房企债务清理中的有效性。

预重整模式的成功实践与典型案例分析

预重整模式逐渐成为房企应对债务危机的重要手段。以下将以典型房企为例，分析其通过预重整成功化解债务危机的过程：

1. 案件背景

该企业在2020年因销售回款不足而陷入资金链紧张状态，导致多个开发项目停工，并出现大量预售合同违约纠纷。为此，企业主动向法院申请预重整，并与债权人达成一致协议。

2. 预重整的核心步骤

（1）债权申报与评估：债权人需在规定期限内提交债权申报材料，由管理人对债权的真实性进行审核；

（2）债务重组方案制定：企业在管理人的协助下，根据资产负债情况制定债务重组计划，并提交债权人会议审议；

（3）清偿与转型：通过债务重组后，企业逐步恢复经营，优化管理模式以避免类似问题再次发生。

3. 成功经验

该案例的成功离不开地方政府和法院的支持，尤其是府院联动机制的有效运用；

预重整过程中，企业的透明化管理和债权人之间的充分沟通是确保方案顺过的关键；

债务重组计划的灵活性（如分期清偿、债转股等）也为债权人利益提供了保障。

新《公司法》对房企清算的影响与应对措施

2023年实施的新《公司法》对企业的注销和清算程序进行了多项修订，尤其是在简化流程、加强债权人保护等方面提出了新的要求。这对房企的清算工作产生了重要影响：

1. 注销程序的简化

新《公司法》取消了部分繁琐的注销登记手续，使企业退出机制更加高效。但对于房企而言，如何在注销前妥善处理预售合同和烂尾楼问题仍是主要难点。

2. 债权人权利的强化

新修订的法律规定进一步明确了债权人的知情权和参与权，这对房企的债务清理工作提出了更高的要求。在实际操作中，企业需确保债权人能够充分了解清算进展，并有机会表达意见。

3. 府院联动机制的完善

地方政府与司法部门的高效协作是化解房企债务危机的重要保障。房企应充分利用这一机制，在预重整和破产清算过程中寻求更多政策支持。

面对复杂的宏观环境和法律要求，房企需在日常经营中加强风险管理，并在出现债务问题时积极寻求专业解决方案。通过灵活运用预重整等工具，企业不仅能够化解短期危机，还能为未来的可持续发展奠定基础。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）