债务人以门面出租抵偿债务的法律问题研究
在现代市场经济活动中，债务纠纷屡见不鲜，而债务人通过出租其名下的门面（商铺）来履行还款义务的现象也日益增多。这种偿债方式既体现了债务人的自救意识，也为债权人提供了实现债权的一种新路径。由于相关法律法规对此类行为的规定尚不完善，实践中容易引发诸多法律争议和风险。从法律角度出发，对“债务人以门面出租抵偿债务”的法律问题进行系统阐述与分析。
债务人以门面出租抵偿债务的法律问题研究 图1
债务人以门面出租抵偿债务的定义与特征
1. 定义
债务人将其名下的门面（商铺）使用权出租给他人，并将租金收益用于清偿其对债权人的债务。这种行为本质上是以财产性权利的转让或收益来实现债务履行的一种方式。
2. 特征
（1）债务人仍为门面的所有权人，仅通过出租使用权获得收益；
（2）租金收益具有间接偿债性质，需债权人同意才能作为还款来源；
（3）出租行为可能影响到门面的保值与升值，从而对债权人利益产生潜在影响。
债务人以门面出租抵偿债务的法律依据
1. 合同法相关规定
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。债务人与债权人达成一致后，可以约定以门面租金抵偿债务，这属于合法的债务履行方式。
2. 民事诉讼法相关规定
在《中华人民共和国民事诉讼法》中，被执行人如欲通过出租不动产的方式履行债务，在不违反法律规定的情况下是可以接受的。但需要注意的是，执行程序中涉及到财产处置时需要严格遵守相关法律程序。
3. 企业破产法相关规定
如债务人已进入破产程序，则其门面租金收益作为破产财产的一部分，需纳入破产财产管理范畴。此时，债权人可通过债权人会议等法定途径参与分配。
债务人以门面出租抵偿债务的操作程序
1. 双方合意
债务人与债权人需达成书面协议，明确门面出租的具体方式、租金数额及支付期限等内容，并对租金收益的用途进行约定。
2. 租赁合同签订
债务人应当与其选定的承租人签订正式的租赁合同，确保租赁行为合法有效。租赁合同中应明确租金金额、支付时间以及双方的权利义务关系。
3. 租金收益归集与偿债
租金收入需按约定定期归集，并由债务人或债权人指定的机构进行核算后用于清偿债务。建议通过第三方托管的方式确保资金使用安全。
4. 变更登记（如有）
若门面出租涉及使用权转移，需依法办理相关备案手续，避免因程序瑕疵引发法律争议。
债务人以门面出租抵偿债务的法律风险与防范
1. 租赁市场波动风险
由于门面租金受市场需求影响较大，在经济下行周期可能出现租金下跌的情况。债务人应提前评估市场风险，并与债权人协商签订风险共担条款。
2. 承租人违约风险
承租人可能因经营不善或其他原因拖欠租金，导致债务人无法按时向债权人履行债务。为防范此类风险，债务人应在租赁合同中约定违约责任及救济措施。
3. 权利冲突风险
门面的所有权与使用权可能存在分离情形，若承租人主张优先承租权或其他合法权益，则可能对债务人的偿债计划造成干扰。对此，建议在出租前全面审查门面的权属状态。
4. 债权人异议风险
在个别执行案件中，若债权人认为以租金抵偿债务的方式损害了其利益，可通过法律途径提起异议或要求变更履行方式。
典型案例分析
全国范围内已出现多起因债务人出租门面用于偿债引发的纠纷案例。
1. 某商贸公司与债权人A银行的租赁偿债案
某商贸公司为清偿对A银行的贷款本息，将其名下商铺出租，并将租金收益按月汇至A银行账户用于抵扣债务。最终双方通过协商圆满解决。
2. 某个体工商户因承租人拒付租金引发违约纠纷案
债务人B通过出租门面获取租金用于偿还民间借贷，但承租人因经营亏损拒绝支付后续租金，导致B无法按时履行还款义务。最终法院判决由债务人B自行承担相应责任。
债务人以门面出租抵偿债务的法律问题研究 图2
这些案例从正反两个方面提示了“以租抵债”这一偿债模式的可行性与风险性。
法律建议
1. 债权人视角
（1）在债务人提出门面出租的偿债方案时，应对承租人的资信状况进行充分调查；
（2）要求债务人在租赁合同中约定若承租人违约，则债权人有权直接收取剩余租金或接管门面；
（3）必要时可将出租行为纳入法院执行程序，以确保债务履行的强制性。
2. 债务人视角
（1）在与债权人达成协议前，应全面了解门面所在区域的租赁市场价格及走势；
（2）尽可能选择有稳定经营能力的承租人，并与其签订长期租赁合同；
（3）若已进入破产程序，需严格按照破产法相关规定处理门面租金收益。
债务人以门面出租抵偿债务的既是一种灵活的债务履行手段，又存在一定的法律风险。在实践中，双方当事人应加强沟通协商，并充分借助法律顾问或专业律师的力量，确保各项操作符合法律规定，最大限度地维护自身合法权益。相关部门也宜通过立法完善对此类行为的规范，为债权人和债务人提供更加明确的操作指引。
注：本文为法律实务研究性质的文章，仅代表作者个人观点，不构成正式的法律意见或建议。如需具体法律问题，请联系专业律师。
（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）