怎样撤销债务人转移的房产：法律程序与实务操作指南

在民事执行领域，债务人为逃避履行生效法律文书确定的义务，常会采取各种手段转移、隐匿财产。房产作为重要财产形式，因具有价值高、流动性强的特点，成为债务人规避 executing obligations（执行义务）的重点对象。当债权人发现债务人存在房产转移行为时，如何通过法定程序撤销该行为，维护自身合法权益，成为实务中亟需解决的问题。从法律角度详细阐述怎样撤销债务人转移的房产，并结合实务操作进行分析。

债务人转移房产？

怎样撤销债务人转移的房产：法律程序与实务操作指南 图1

债务人转移房产，是指债务人在法律文书确定的权利义务关系生效后，通过合法或非法手段将其名下的房产所有权转移至他人名下的行为。这种行为通常是为了逃避履行债务责任，其表现形式多样，包括但不限于将房产赠与亲属、低价出售给关联方、设定权利负担等方式。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，债务人转移财产的行为可能影响债权人的合法权益。法律提供了相应的救济手段，允许债权人通过法定程序撤销这些行为，并恢复原物权状态。

撤销债务人转移房产的法律规定

1. 执行异议与异议之诉

债务人在诉讼或执行过程中转移房产的，债权人可通过提出 execution objection（执行异议）来主张权利。根据《关于适用的解释》的相关规定，债权人可以针对债务人转移房产的行为申请异议，要求法院予以撤销。

2. 可撤销行为的规定

根据《中华人民共和国民法典》百五十一条，一方利用优势地位或者对方处于困境等情形，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为应被认定为无效或可撤销。在债务人转移房产的情况下，如果债权人能够证明债务人与第三人存在恶意串通，则可以申请法院撤销该房产转移行为。

3. 撤销权诉讼

债权人可以直接向人民法院提起撤销权诉讼。根据《中华人民共和国民法典》百二十一条规定，因债务人放弃到期债权、无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产的行为，影响债权人利益的，债权人可以请求法院撤销该行为。

撤销债务人转移房产的具体步骤

怎样撤销债务人转移的房产：法律程序与实务操作指南 图2

1. 收集证据

债权人在发现债务人有转移房产行为时，应立即收集相关证据。这些证据包括但不限于房产过户登记记录、买卖合同、赠与协议、交易流水等。债权人还需证明该转移行为对债权实现造成了损害。

2. 向法院申请撤销

债权人可以通过以下两种途径提起撤销申请：

- 执行异议程序：在执行阶段，债权人可以针对债务人房产转移的具体行为提出异议，请求法院予以撤销。

- 提起撤销权诉讼：债权人可以直接向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼，要求确认房产转移行为无效。

3. 提供损害证明

法院在审理过程中，会重点审查以下问题：

- 债务人是否存在恶意转移房产的行为；

- 该行为是否导致债务人的责任财产减少；

- 转移行为的公平性以及与债务人的真实意思表示是否一致。

4. 法院裁判

法院经审理认为债权人主张成立的，将依法判决撤销房产转移行为，并要求受让人返还房产。在此过程中，法院可能会要求受让人提供相应补偿以平衡各方利益。

实务中需要注意的问题

1. 诉讼时效问题

债权人应当在知道或者应当知道债务人转移房产之日起五年内提起撤销权诉讼，否则将丧失胜诉权。

2. 举证责任分配

在撤销权纠纷中，债权人负有较重的举证责任。其需证明以下事实：

- 债务人的具体转移行为；

- 该行为发生在债权成立之后；

- 该行为存在恶意或者不合理低价等损害债权人利益的情形。

3. 受让人是否善意

法院在审理中还会考察房产受让人的主观状态。如果受让人属于善意取得，且支付了合理对价，则法院可能会限制撤销的范围或要求债权人给予适当补偿。

4. 程序衔接问题

债权人需要注意撤销权诉讼与执行程序之间的衔接关系。如果在提起撤销权诉讼的案件已进入强制执行阶段，应积极与法院沟通，确保撤销措施与执行程序的有效结合。

案例分析

典型案例：

2019年，甲公司因乙公司拖欠货款诉至法院，最终胜诉并申请强制执行。在执行过程中发现，被执行人乙公司董事长陈将其名下一套豪宅以极低价格（远低于市场价）出售给其侄子。甲公司随即向法院提出异议，要求撤销该房产转让行为。

法院裁判：

法院经审理查明，陈在明知公司债务逾期的情况下，仍以明显不合理的低价将房产转移给侄子，属于恶意逃避履行义务的行为。最终法院支持了甲公司的异议请求，判决撤销房产转让行为，并责令侄子返还房产。

与建议

1. 及时采取行动

债权人发现债务人有转移房产的迹象时，应立即采取措施，防止财产损失扩大。拖延将导致证据灭失及诉讼时效届满的风险。

2. 专业律师介入

为确保程序正确并最自身权益，债权人建议委托专业律师处理此类案件。律师能够帮助收集证据、制定诉讼策略，并在庭审中争取有利裁判结果。

3. 关注法院动向

债权人应密切关注案件进展，积极参与执行听证会等程序环节，确保自身合法权益不受侵害。

4. 了解相关法规

通过对《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的学习，债权人能够更好地理解法律赋予的权利义务，并在实务中灵活运用这些规定维护自身权益。

撤销债务人转移房产是一项复杂的法律程序，涉及对相关法律规定的准确理解和对案件事实的深入分析。债权人需结合具体案情，综合运用执行异议、撤销权诉讼等法律手段，尽可能恢复债务人的责任财产，确保生效裁判文书得到切实履行。

作为法律实务工作者，在处理此类案件时，应在遵守法律法规和司法程序的前提下，注重证据收集和法律适用的准确性，以实现最佳办案效果。应呼吁加强对恶意转移财产行为的打击力度，维护社会公平正义。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）