共同债务人如何贷款购买房产：法律实务操作指南

随着我国房地产市场的快速发展，夫妻或情侣共同购房的现象日益普遍。在实际操作中，由于首付资金或其他原因，很多购房者选择以“共同债务人”的进行按揭贷款购房。在婚姻关系存续期间或解体时，如何处理共同债务人的房产贷款问题，尤其是涉及离婚财产分割、债务承担等问题时，往往容易引发法律纠纷。

本文结合相关法律法规，通过案例分析的形式，深入讲解共同债务人在房产过程中可能遇到的法律风险与应对策略。本文也会解答一些常见的法律疑问，如：婚前共同贷款买房离婚后如何分割？婚后夫妻共同还贷的房产归属问题等。

共同债务人购房？

共同债务人是指在购房合同中，共同承担还款责任的一个或多个主体。在国内房地产市场实践中，共同债务人通常指的是夫妻关系中的双方或情侣关系中的男女朋友。这种情况下，虽然房产证上可能只登记一人名字，但另一方也在贷款合同中签字确认，与首付款支付方共同承担还贷义务。

共同债务人如何贷款购买：法律实务操作指南 图1

在法律实务中，这种“共同债务人”模式可能会引发以下问题：

1. 房屋所有权归属不明确；

2. 婚姻关系变化导致的分割争议；

3. 共同还款责任划分不清；

4. 财产增值部分的归属界定不明确；

以《关于适用若干问题的解释（三）》第十条为例，明确规定了婚前共同贷款买房的情况。但现实中，由于各地法院的具体操作标准可能存在差异，导致类似案件的裁判结果可能不尽相同。

共同债务人购房的主要法律风险

（一）归属与债务承担分离的风险

在司法实践中，很多夫妻或情侣会选择共同作为按揭贷款的债务人，但房屋所有权证仅登记在一人名下。这种做法看似可以简化购贷流程，隐藏着较大的法律风险。

典型案例：李某某、王某某共有纠纷案（化名）

案件基本情况：

李某和王某于2015年结婚，婚前共同购买一套位于北京市区的商品房。

婚前首付款由李某单独支付，贷款以两人名义共同申请，房屋所有权登记在李某名下。

婚后夫妻感情不和，双方于2020年协议离婚。关于归属问题，王某主张应当平分；而李某则认为自己支付了全部首付，并且一直在偿还贷款，理应独自享有所有权。

法院最终判决：

房屋归李某所有；

李某补偿王某夫妻关系存续期间共同还贷部分的一半金额；

判决理由：虽然双方是共同债务人，但房屋产权证登记在李某名下，因此属于李某个人财产。离婚后归属应尊重物权登记的效力。

从上述案例中仅仅以共同债务人的身份参与房贷，并不足以改变房屋所有权归属问题。这种做法存在的主要风险在于：

1. 房屋的所有权可能与实际出资情况不一致；

2. 在夫妻关系出现变化时，容易引发不必要的争议和纠纷；

3. 当债务履行出现问题时，可能会面临更大的经济压力。

（二）共同还贷中的权利义务不对等

在实际操作中，很多购房者为了能在银行获得更高的贷款额度或更优惠的利率，会主动选择增加一个共同还款人。这种做法虽然能够在短期内缓解资金压力，但也可能带来意想不到的法律问题。

典型案例：张某某诉刘某某借款合同纠纷案（化名）

案件基本情况：

张某和刘某是一对情侣，计划共同购买一套位于上海市区的商品房。

婚前双方协商后决定以张某名义签订购房合同，并共同作为贷款债务人。

由于首付资金不足，两人向各自的亲友借钱支付首付款。

就在交付使用前夕，张某与刘某某因感情问题分手。此时，张某主张房屋归属自己所有，并要求刘某协助办理按揭贷款。而刘某则认为自己虽然没有支付首付，但作为共同债务人同样需要承担责任，因此坚持要求分割。

法院最终判决：

房屋归张某所有；

张某需偿还刘某某名下因共同还贷所产生的个人部分贷款。

这个案例提醒我们，在缺乏充分沟通和明确约定的情况下，以“共同债务人”的形式参与购房可能会带来以下问题：

1. 财产分割争议

2. 债务承担不公

3. 物权归属与债权关系的混同

（三）财产增值收益纠纷的风险

在房地产市场持续上涨的大背景下，任何投资都会有较大的空间。在共同债务人参与购房的情况下，如何分配增值收益，也成为了潜在的法律风险。

典型案例：陈某某诉蔡某某离婚后财产分割案（化名）

案件基本事实：

2014年，陈某与蔡某以夫妻名义共同购买一套位于深圳市区的商品房。

婚前由陈某支付首付款，房屋所有权登记在蔡某名下。

共同作为按揭贷款债务人，贷款本息由双方共同承担。

2022年，两人因感情不和协议离婚。离婚后，关于归属问题产生争议，陈某主张应当平分增值部分；而蔡某则认为自己才是登记权利人，应独自享有全部增值收益。

法院经过审理后认为：

房屋虽登记在蔡某名下，但实际是基于夫妻共同财产购买的；

在离婚后分割时，应当考虑双方的实际贡献情况；

最终判决归属：蔡某所有；陈某可获得相当于首付款及共同还贷部分的补偿。

上述案例提示我们：

1. 财产分割不仅需要考虑当前市值，还要关注未来可能产生的增值收益；

共同债务人如何贷款购买房产：法律实务操作指南 图2

2. 仅凭婚姻关系不足以完全保障权益，还需要通过书面协议等进行明确约定；

3. 在缺乏明确约定的情况下，法院通常会根据实际贡献来分配相关权益。

法律实务中的应对策略

（一）明确共同债务人的法律地位和权利义务关系

1. 签订婚前财产协议

对房产归属、贷款责任划分等事项进行明确约定；

协议内容应经过公证，确保其法律效力；

2. 在购房合同中增加补充条款

明确各方的出资比例及还款金额；

规定特殊情况下（如离婚）的处理办法；

3. 合理签订借款合同

银行提供的格式贷款合同往往无法完全满足个性化的法律需求；

可以通过律师介入，增加必要的补充协议；

（二）做好风险防控措施

1. 评估共同债务人的经济状况

确保对方具有稳定的还款能力，避免因债务纠纷影响自身信用；

在必要时可要求对方提供担保；

2. 婚姻关系变化后的应对预案

当恋爱或婚姻关系出现问题时，及时固定相关证据；

通过法律途径妥善处理财产分割问题；

3. 合理设置物权归属与债务责任

房屋所有权的归属应当尽量与其实际出资情况保持一致；

贷款责任划分应公平合理，避免加重一方负担；

（三）加强法律意识和证据意识

1. 保存相关凭证

支付首付款、月供等所有资金往来记录；

签订的所有合同、协议文本；

2. 及时行使权利

当发现权益受到侵害时，应时间寻求法律帮助；

切勿意气用事，以免错过诉讼时效；

3. 合理运用法律工具

在必要时候，可以通过律师函等进行主张；

充分运用调解、仲裁等多元化纠纷解决机制；

与建议

通过以上分析我们可以看到，“共同债务人”这种购房虽然在资金筹措上具有一定的优势，但也会带来较大的法律风险。作为购房者，在选择这种模式之前，一定要有充分的认识，并采取相应的应对措施。

我们建议：

1. 在签订相关合同前，最好能够专业律师的意见；

2. 根据自身实际情况，合理设置物权归属和债务责任；

3. 妥善保存交易证据，增强法律意识和风险防范能力；

面对复杂的房地产市场和多变的经济环境，购房者更需要理性思考、谨慎决策，并通过完善的法律手段来保护自己的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）