北京中鼎经纬实业发展有限公司租赁期内甲方出售房屋的法律问题分析

作者：故人何以 |2025-03-28 21:18

在房屋租赁关系中，租金支付、维修义务及 lease termination 等问题常是双方争议的焦点。在实际操作中，若出租方（甲方）在租赁期间内决定出售其名下的房产，则涉及更多复杂的法律问题和权利义务平衡。围绕“租赁期内如甲方要出售房屋”的主题进行系统阐述，并结合相关法律法规和司法实践，分析其中的关键法律节点。

何为租赁期内的房屋出售行为

租赁期内出售房屋，指的是在承租人依法享有对租赁物的使用权期间，出租人将其拥有的不动产通过买卖或其他形式转移给第三方的行为。这种行为可能发生在租赁期限尚未届满之际，也可能是在合同期即将结束时。

在中国的《中华人民共和国民法典》中，第六百九十条明确规定了“租赁物所有权变动不影响租赁合同效力”，即“买卖不破租赁”原则。根据这条规定，在租赁期内，即使出租人将房屋出售给第三人，原有的租赁合同仍然对新的所有人具有法律约束力。

租赁期内甲方出售房屋的法律问题分析图1

需要注意的是，“买卖不破租赁”的适用范围是有限的。若租赁合同未办理登记备案手续，则难以对抗善意第三人。如果租赁物被设定为抵押物且债权人实现抵押权时拍卖或变卖，则租客的权利是否得到保护需要具体分析。

房屋出售对承租人权利的影响

在租赁期内，出租人的售房行为可能引发多重法律关系变动：

1. 优先购买权：根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[209]1号）的规定，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。即在出租人出售房屋前必须通知承租人，并给予其合理的考虑时间。

2. 剩余租赁期限：根据“买卖不破租赁”，新的所有权人应当继续履行原租赁合同，承租人的使用权并不因房屋所有人变更而受到影响，除非双方另有约定。

3. 权利受侵害时的法律救济：如果出租人在出售房屋过程中未尽到告知义务或未能保障承租人的优先购买权，则承租人可以依据《民法典》第七百三十条的规定，请求确认买卖合同无效或要求赔偿损失。

租赁期内甲方出售房屋的法律问题分析图2

出售房屋对出租利的影响

尽管“买卖不破租赁”原则为承租人提供了保护，但出租人在法律框架内仍有相应的权利和义务。具体表现在：

1. 不得擅自终止租赁关系：除非双方在合同中另有约定或承租人存在根本违约，出租人在租赁期内出售房屋并不当然导致租赁合同的解除。

2. 获得合理对价的权利：作为所有权人，出租人有权将房产通过合法途径出售，并获得相应的售房款。这需要注意不得侵害承租人的合法权益。

3. 告知义务和协助义务：出租人在处分其财产时，应尽到合理的告知义务，并在后续的交易过程中为承租人行使优先权提供必要的协助。

房屋出售程序中的注意事项

为了确保双方权益平衡，在租赁期内出售房屋的过程中，应当注意以下法律要点：

1. 及时通知承租人：出租人在决定出售房产前，应当立即以书面形式通知承租人，并明确告知出售的时间、价格及条件。这既是承租人行使优先权的前提，也是出租人避免未来纠纷的重要步骤。

2. 保障优先权的实现：若承租人表示行使优先权，则双方应协商确定最终的售房价格和付款；如不能达成一致，则可通过评估或拍卖等解决。出租人不得单方面剥夺承租人的这项权利。

3. 妥善处理租赁关系：在新的所有权人接手后，出租人有义务协助新所有人了解原有的租赁合同，并确保原租赁条款得到继续履行。

4. 签订补充协议：若双方希望对租赁关系在售房后的处理达成特殊约定，建议及时签订书面补充协议，并明确各自的义务和权利。

法律风险防范

在实际操作中，“租赁期内出售房屋”这一行为常常伴随着一定的法律风险。出租人和承租人都应从自身角度出发，采取有效的法律风险管理措施：

1. 出租人的风险：

- 若未履行通知义务，则可能承担相应的法律责任；

- 在行使处分权时需要特别注意不得违反合同约定。

2. 承租人的风险：

- 如果未能及时主张权利或缺乏相关证据，可能会影响其合法权益的保护；

- 需要对出租人与新买受人之间的交易保持必要的关注。

3. 双方共担的风险：

- 由于“买卖不破租赁”的适用范围有限，若租赁合同未登记备案，则可能存在承租利无法对抗善意第三人的风险。