北京中鼎经纬实业发展有限公司民法典视角下的住房居住权法律问题分析与实务探讨

随着我国社会经济的发展，住房问题逐渐从简单的“居者有其屋”向“住有所安”转变。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的颁布与实施，首次在法律层面明确了“居住权”的概念，并将其作为一项独立的物权予以规定。从法理角度阐释居住权的权利性质、效力范围及其与其他权利的关系，并结合实务案例分析居住权设立、行使及救济的相关问题。

何为居住权？——《民法典》视角下的法律界定

《民法典》第36条明确规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。”这一规定首次将“居住权”正式纳入我国物权法律体系。

民法典视角下的住房居住权法律问题分析与实务探讨 图1

从法理上看，居住权属于一种用益物权，其核心在于保障特定主体对他人住宅的使用权和收益权。它不同于所有权，也不等同于租赁权或借用权，具有鲜明的权利特征：

1. 专属性：居住权只能由特定民事主体享有，不得随意转让或继承；

2. 对世性：居住权是对不动产所有权人的权利产生限制，具有对抗第三人的效力；

3. 福利性：居住权往往基于亲属关系、扶养协议或其他社会福利目的设立，体现了法律对弱势群体的保护。

随着城市化进程加快和人口老龄化问题加剧，居住权纠纷逐渐增多。尤其是在房产继承、离婚财产分割等领域，明确居住权的权利边界和实现方式尤为重要。

居住权的权利性质与效力范围

1. 权利性质

根据《民法典》第368条及司法解释，居住权属于用益物权的一种，具有以下特征：

居住权人对住宅的使用权是排他的，即未经其同意，所有权人不得随意收回或妨害其使用；

居住权可以对抗第三人，包括所有权人在内的其他主体不得侵犯。

2. 权利效力

居住权的效力主要体现在对物权的限制上：

所有权人不得以出租、出售等方式妨碍居住权人的正常使用；

在所有权人死亡或转让时，居住权优先于继承权或其他他项权利（如抵押权）。

需要注意的是，《民法典》并未明确规定居住权的存续期限，这为实务操作带来了困扰。根据第369条，“无约定或者有约定但约定不明确的”，居住权原则上可以“?”或至合同约定终止条件成就时结束。

居住权的特殊规定与实务难点

1. 设立方式

居住权可以通过以下方式设立：

遗嘱或赠与：所有权人在生前通过遗嘱或协议明确指定某人享有居住权；

民法典视角下的住房居住权法律问题分析与实务探讨 图2

合同约定：房屋买卖合同中附带居住权条款；

法律裁判文书：如离婚案件中法院判决一方享有居住权。

2. 登记公示

根据《民法典》第369条和第402条的规定，居住权的设立需要通过不动产登记机构办理登记手续，并纳入不动产登记簿。未经登记的居住权无法对抗善意第三人。

3. 权利冲突与救济

实践中，居住权与其他物权（如所有权、抵押权）之间的冲突时有发生。为解决此类问题，《民法典》第456条确立了“一物多权”的原则，并通过优先顺位规则（第178条）确保居住权的优先效力。

在某案例中，A因经济困难将其房屋抵押给银行贷款，与B签订协议约定B享有该房屋的居住权。后A未能按期偿还贷款，银行申请拍卖房产时，法院判决在拍卖所得中为B保留必要的居住条件。这体现了法律对居住权人的特殊保护。

典型案例分析：居住权纠纷的实务处理

案例一：离婚后的房屋归属与居住权问题

某夫妻因感情不和诉至法院要求离婚，双方均主张涉案房产的所有权，但都无力购买对方的份额。法院最终判决房产归女方所有，明确男方享有10年的居住权，并办理了居住权登记手续。

法律分析：

此案中，法院通过协商和调解，避免了简单分割房产可能引发的矛盾。通过设立有限期的居住权，既保护了男方的基本生活需求，又确保了女方的所有权权益。

案例二：继承纠纷中的居住权争议

张某去世后留有遗嘱，明确将名下一套住房赠与侄子小张，但附加条件允许其母刘某在有生之年继续使用该房产。刘某认为自己享有居住权，拒绝搬迁。法院判决支持刘某的诉求，并要求小张协助办理居住权登记手续。

法律分析：

遗嘱中关于居住权的约定具有法律效力，且优先于继承权。本案也提醒公众，在订立遗嘱时应当明确各类权利的时间、条件和范围，避免因约定不清晰引发争议。

居住权制度的完善与

尽管《民法典》为居住权提供了基本框架，但实务操作中仍面临诸多问题：

1. 登记机制不健全：部分地区的不动产登记机构尚未明确居住权的具体办理流程；

2. 权利期限模糊：现有法律规定缺乏具体的指导原则，导致实践中难以统一适用；

3. 配套制度缺失：如居住权的转让、消灭程序等尚需进一步完善。

随着社会对居住权需求的，《民法典》的相关条款可能需要通过司法解释或立法补充予以细化。建议有关部门加强宣传和指导，确保居住权制度在实务中能够得到正确适用。

居住权作为一项重要的民事权利，在保护弱势群体、维护社会稳定方面具有不可替代的作用。《民法典》的实施为居住权提供了法律保障，但要真正实现“住有所居”，还需要社会各界的共同努力，从立法、司法到实务操作层面不断完善相关制度。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）