北京中鼎经纬实业发展有限公司浙江省保障性租赁住房筹建现状与法律框架分析

随着我国城市化进程的加快，住房问题逐渐成为社会关注的热点。特别是在一线城市和部分二线城市，房屋租金过高、房源紧张等问题尤为突出。为了缓解这一矛盾，国家提出了“租购并举”的住房制度，并明确要求加快发展保障性租赁住房。在此背景下，浙江省作为经济发达地区之一，积极推动保障性租赁住房的筹建工作，取得了显着成效。

保障性租赁住房的概念与法律依据

保障性租赁住房是指由政府支持，企业或其他社会力量投资建设的市场化运作方式，面向符合条件的新市民、青年人等群体供应的小户型、低租金租赁住房。其本质是解决特定群体的居住问题，属于住房保障体系的重要组成部分。

在我国，《关于完善住房保障体系工作的意见》（以下简称《意见》）明确提出了加快发展保障性租赁 housing 的目标和任务，并为浙江等人口净流入的大城市提供了政策支持。根据《意见》，保障性租赁住房以小户型为主，主要面向符合条件的新市民、青年人，以及其他特定群体。

浙江省保障性租赁住房筹建现状与法律框架分析 图1

在浙江省，保障性租赁住房的法律依据主要包括以下几个方面：

1. 国家层面：《中华人民共和国房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规为保障性租赁住房提供了基本框架。

2. 地方政策：浙江省政府制定了一系列地方性法规和规章，如《浙江省保障性住房建设管理办法》《关于推进保障性租赁住房高质量发展的实施意见》等，对保障性租赁住房的筹建、运营、管理等方面做出了具体规定。

3. 政策支持：中央及地方政府为保障性租赁住房项目提供了土地供应、财政补贴、税收优惠、金融支持等多种政策扶持。在土地供应方面，政府可以通过国有建设用地出让或划拨方式，定向供应给符合条件的企业；在金融方面，可享受较低利率贷款等优惠政策。

浙江省保障性租赁住房筹建现状

（一）政策推动下的快速发展

浙江省积极响应国家号召，大力推进保障性租赁住房的建设。根据《关于推进保障性租赁 housing 高质量发展的实施意见》，到2025年，浙江省计划新增筹集保障性租赁住房56万套（间），其中杭州、宁波等重点城市为核心。这些住房将重点布局在城市交通沿线、地铁站点周边以及产业园区周边，以方便职住平衡。

（二）多元化筹建模式

为了满足不同群体的居住需求，浙江省采取了多元化的筹建模式：

1. 政府主导：政府通过土地划拨或国有建设用地供应，直接组织保障性租赁住房项目。这种方式的优点是能够保证项目的公益性质，但也需要大量的财政投入。

2. 企业参与：鼓励企业利用自有土地、集体建设用地或存量闲置房屋建设保障性租赁住房。龙湖冠寓、万科泊寓等品牌长租公寓企业已经在杭州、宁波等地推出了大量保障性租赁 housing。

3. 社会力量参与：通过公开招标等方式吸引社会资金参与保障性租赁住房建设，形成多元化投资格局。

（三）典型案例分析

以杭州市为例，该市计划到2025年筹集保障性租赁住房40万套（间）。目前，已成功引入龙湖冠寓、万科泊寓等品牌企业，并通过城市更新等方式盘活存量房源。当地还积极探索“只租不售”模式，即开发商在建设商品房项目时，配建一定比例的保障性租赁住房。

保障性租赁住房筹建中的法律问题

（一）土地供应与权属问题

保障性租赁住房的土地供应方式直接影响项目的可持续发展。目前，浙江省主要采取以下几种方式：

1. 国有建设用地划拨：这种方式主要用于政府主导项目，优点是土地成本低，但融资渠道有限。

2. 出让金优惠：通过降低出让金或给予地价补贴等方式吸引企业参与。

3. 集体建设用地利用：允许村集体经济组织或其他主体利用集体建设用地建设保障性租赁住房。

（二）运营模式与法律风险

在实践中，保障性租赁 housing 的运营模式呈现出多样化特征。常见的运营方式包括：

1. 自有资金运营：由投资方自行管理，自负盈亏。

2. 委托运营：将建成后的保障性租赁住房委托给专业机构进行运营管理。

浙江省保障性租赁住房筹建现状与法律框架分析 图2

3. 资产证券化：通过发行房地产信托投资基金（REITs）等方式融资，扩大资金来源。

在实际操作中也面临一些法律风险。

租赁期限过短可能导致租客权益受损；

项目收益不稳定可能影响企业的持续运营能力；

相关配套政策落实不到位可能引发社会矛盾。

（三）监督管理与退出机制

为确保保障性租赁住房的公平分配和有序管理，需要建立健全监督体系：

1. 准入与退出机制：明确承租人条件、租金标准、换租程序等内容。《浙江省保障性租赁住房管理办法》规定，保障对象应具备稳定职业收入来源，并符合当地政府规定的收入水平。

2. 动态监管制度：通过信息化手段建立房源管理系统，实时监控房源使用情况，防止“以租代售”等违规行为。

3. 失信惩戒机制：对恶意违约的企业或个人实施信用惩戒措施，如纳入黑名单、限制其参与其他保障性住房申请等。

与建议

尽管浙江省在保障性租赁 housing 的筹建方面取得了显着成效，但仍存在一些问题和挑战：

1. 政策执行不均衡：不同地区之间发展水平参差不齐，部分城市的政策落实力度较弱。

2. 金融支持力度不足：现有的金融支持政策尚未完全覆盖市场需求，融资渠道有待拓宽。

3. 法治保障不够完善：相关法律法规仍有待健全，特别是在土地供应、收益分配、监督管理等方面存在空白或模糊地带。

为此，提出以下建议：

1. 完善政策体系：建议浙江省政府出台更为具体的操作细则，明确各环节的责任主体和工作流程。

2. 加强金融创新：鼓励开发新的融资工具，如发行专项债、设立保障性租赁住房投资基金等。

3. 强化法治保障：针对保障性租赁住房的特点，研究制定专门的地方性法规或规章，确保各项工作有法可依。

4. 注重运营管理：培育专业化的租赁住房管理机构，提升服务水平和效率，为租客提供更好的居住体验。

保障性租赁住房是解决大城市住房问题的重要途径。作为经济发达省份，浙江省在这一领域进行了许多有益探索，积累了宝贵经验。需要进一步完善政策体系、创新运营模式，并加强法治保障，推动保障性租赁住房事业健康可持续发展，为实现“住有所居”的目标作出更大贡献。

注：文中提到的“龙湖冠寓”、“万科泊寓”等均为品牌化长租公寓的代称，在实际操作中具体名称可能根据区域不同而变化。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）