民间借贷中的二十年租赁合同及其法律问题研究

随着我国金融市场的发展，民间借贷活动日益频繁。部分借款人在规避高利贷利率限制、逃避债务履行等方面采用了各种手段，其中较为典型的是以“长期租赁合同”形式掩盖民间借贷关系的现象。结合实务案例，详细探讨这种“二十年租赁合同”的法律效力及其潜在风险。

“二十年租赁合同”现象的背景与成因

在民间借贷活动中，我国《民法典》第六百八十条明确规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”在实践中，一些借款人为了规避上述法律规定，采取了以“租赁”为名掩盖“借贷”实质的方式。

最常见的手法是以签订房屋或设备的长期租赁合同作为借款的一种担保方式。出借人与借款人签订一份为期二十年的租赁合同，约定高额租金，并要求借款人提前支付全部租金作为取得承租权的条件。的“租金”往往就是借款本金和利息的总和。

民间借贷中的“二十年租赁合同”及其法律问题研究 图1

这种做法表面上看似合法，实则存在严重法律风险。根据近年来的司法判例，“名为租赁、实为借贷”的合同会被认定为无效或者部分无效。

“二十年租赁合同”的法律效力分析

1. 合同表见真实性的判断标准

在实务中，法院主要通过以下方面来判断双方的真实意思表示：

合同条款的具体约定内容是否符合租赁交易的通常做法；

租金数额与市场行情是否明显不符；

付款方式是否符合借贷关系的特点；

双方之间是否存在其他借贷关系或担保关系等。

2. 法律适用争议及司法实践

根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，若双方签订的租赁合同确系为借贷行为提供融资服务，则该合同属于以合法形式掩盖非法目的，应当被认定无效。根据《民法典》百五十六条，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。

3. 对二十年租期条款的特殊规定

根据《民法典》第七百三十二条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”即使双方约定二十年以上的租赁期限，在司法实践中，法院会将超出部分视为无效。若法院认定合同性质为借贷，则对利息的限制仍然适用于整个交易。

“二十年租赁合同”模式的风险及防范

民间借贷中的“二十年租赁合同”及其法律问题研究 图2

1. 主要法律风险

合同被认定无效后，出借人可能无法全额收回本金和利息；

担保条款也可能因主合同无效而失效，导致债权人利益受损；

若涉及虚假诉讼或诈骗，则相关行为人可能承担刑事责任。

2. 参与方的法律风险防范建议

对于出借人：

应尽可能避免采用变相借贷的；

建议采取抵押担保等增强债权保障；

建立完善的合同审查机制，确保所有条款符合法律规定。

对于借款人：

应充分了解相关法律风险，审慎选择融资；

在签署任何协议前，建议专业律师意见；

确保所有交易行为在合法合规的框架内进行。

司法实践中的典型案例及启示

2019年，审理的一起民间借贷纠纷案中，某担保公司与借款人签订了一份为期二十年的房屋租赁合同，并约定一次性支付全部租金。经法院调查发现，该合同实际为双方之间的借款关系所设。法院认定该租赁合同无效，并判令担保公司返还多余款项。

这一案例充分表明，人民法院在审理过程中会重点审查交易的真实性以及各方当事人的权利义务是否对等。如果存在虚假成分，则将依法予以纠正。

“二十年租赁合同”作为民间借贷的一种变通手段，在实践中虽然能够在短期内实现融资目的，但从长期来看隐患极大。对于所有参与方而言，都应该严格遵守法律法规，选择合法合规的交易。司法部门也应加强对这一领域的监管力度，保护人民群众的合法权益。

本文所探讨的内容仅为冰山一角，未来随着法律实践的发展和司法解释的进一步完善，“名租赁实借贷”问题的研究将更加深入，相关法律风险也将逐步得到控制。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）